.jpg "Банкуют квартирами") |
|
Сергей Вишняков. |
Залоговую квартиру, которую продает банк, можно купить на 10-15 процентов ниже рыночной стоимости, говорит Сергей Вишняков, специалист по безопасным сделкам с недвижимостью.
Залоговая квартира попадает в продажу тогда, когда ипотечник не может выплатить кредит и недвижимость переходит в собственность банка. Сейчас на фоне падения курса рубля и невозможности для некоторых ипотечников, особенно валютных, платить по кредитам, возможно, на рынке недвижимости будет больше залоговых квартир.
НЕПРОФИЛЬНЫЙ БИЗНЕС. Самим банкам, конечно, выгоднее, чтобы заемщики возвращали кредиты, а не оставляли залоговую недвижимость, которую потом надо еще и продать, объясняет Семен Новопрудский, заместитель редактора портала «Банки.ру».
Дело в том, что из-за падения курса рубля и критической ситуации с валютными ипотечниками стоимость квартир не покрывает долгов перед банками. Более того, в некоторых ситуациях сумма долга превышает стоимость жилья в 4 раза.
При этом банки не имеют права заниматься торговой деятельностью, а значит, продать квартиру могут только через агентства недвижимости, правда, при этом за ними остается право курировать сделку: искать покупателя, предоставлять свои ячейки и т. д. Все это, разумеется, лишние траты. Подобная ситуация продолжается последние два года.
КОЛЛЕКТОРЫ. Главный вопрос — насколько опасно приобретать подобную недвижимость. Были случаи, когда люди через риэлторов приобретали жилье с большой скидкой, а к ним начинали ходить коллекторы, так как предыдущие хозяева накопили кучу долгов.
.jpg "Банкуют квартирами") |
|
Екатерина Демченко. |
«Нельзя исключать того, что из-за долгов предыдущего владельца различные коллекторские организации «по старой памяти» будут досаждать новому владельцу. Естественно все требования таких организаций необоснованные. В первую очередь сотрудникам коллекторских организаций необходимо объяснить, что предыдущий владелец вам не знаком, вы не имеете к долгам никакого отношения, являетесь новым законным владельцем недвижимости, готовы предъявить соответствующую документацию. Затем, если звонки и посещения так и не прекратятся, можете обратиться в правоохранительные органы, так как действия коллекторов не законны», — инструктирует адвокат Екатерина Демченко.
Также Екатерина считает, что вместе с привлекательной ценой, покупатель получает и массу рисков. «В определенных ситуациях есть вероятность признания продажи залоговой недвижимости недействительной — один из супругов может требовать отменить первоначальный кредитный договор, если ему не было известно о его заключении; залоговое имущество может быть арестовано правоохранительными органами на момент сделки; владелец не согласится со стоимостью продажи, посчитав ее слишком заниженной,» — предостерегает Екатерина. В таком случае заплаченные за жилье денежные средства придется возвращать через суд. При самом неудачном стечении обстоятельств владелец залоговой недвижимости может и не быть в курсе продажи жилья, или быть несогласным с этим фактом, тогда выселение проживающих там лиц станет настоящей
ЗАЩИЩЕННОСТЬ. Банк может продать заложенное жилое имущество только на основании судебного решения, что влечет проведение публичных торгов (аукционов), рассказывает юрист Ирина Прокудина. Стоимость квартиры определяется судом, она обычно ниже, чем рыночная стоимость, что и привлекает потенциальных покупателей.
Основной риск такой сделки может заключаться в том, что бывший владелец заложенной недвижимости, вероятно, будет использовать все способы для возврата имущества, оспаривания законности вынесенного решения суда и проведения аукциона. В частности, претензии бывшего владельца могут быть связаны с тем, что квартиру продали на аукционе по заниженной цене.
Поэтому надо обязательно проверить «чистоту» будущей сделки, в том числе запросить у банка письменное согласие и заверение бывшего владельца о том, что он не имеет претензий к изъятию у него заложенного имущества и процедуре ее реализации.
Но в целом банки отвечают за чистоту сделок по залоговым квартирам. «В ВТБ24 уже более трех лет действует специальная программа - «Витрина залогового имущества».
В рамках этой программы клиенты могут приобрести на льготных условиях недвижимость, которая находится в залоге у банка, - рассказывает Александр Пахомов, вице-президент, директор департамента проблемных активов ВТБ24. - Преимущество программы состоит в том, что все имущество уже проверено на юридическую чистоту и выставлено собственником на продажу». (более подробный комментарий о залоговой недвижимости от банка BTБ24 читайте здесь)
КАК НАЙТИ. Для этого надо мониторить сайты банков. Если банк максимально заинтересован в продаже, то витрина залогового имущества будет вынесена на главную страницу сайта — как правило, она находится в самом низу главной страницы сайта.
Если такого названия нет, то нужно искать раздел «Услуги», а в нем уже пункт «Продажа залогового имущества» либо «Реализация залогового имущества». Также этот пункт может быть помещен в раздел «Общая информация». Если подобные разделы не выделены на главной странице, то всегда можно воспользоваться поиском по сайту, вводя различные запросы, например, «жилищный кредит на залоговые квартиры».
Уже готовый список 51 банка, которые продают залоговую недвижимость, можно найти на msk-mr7.ru/zalog
Источники: Сергей Вишняков, специалист по безопасным сделкам с недвижимостью, Семен Новопрудский, заместитель главного редактора портала «Банки.ру», Ирина Прокудина, партнер компании Lawyers’ Work, Екатерина Демченко, адвокат, Александр Пахомов, вице-президент, директор департамента проблемных активов ВТБ24.
