Итоги и тренды на рынке недвижимости в столичном регионе. А также прогнозы на 2018 год
Уходящий год на рынке недвижимости эксперты в целом охарактеризовали как «неустойчивое восстановление». А чем он запомнился в частностях, выясняем вместе с аналитиками cian.ru
Самое востребованное жилье — новостройки в «старых» границах Москвы. Наибольший спрос — на квартиры в ЖК комфорт-класса на периферии столицы (+37 процентов по числу сделок по отношению к аналогичному периоду 2016‑го в муниципалитетах столицы за МКАД). Их популярность объясняется оптимальной стоимостью квадратного метра, близостью к метро и годами формировавшейся здесь инфраструктурой, а также — столичным статусом. Из топ-5 лидеров по темпам продаж четыре объекта находятся за МКАД: Митино, Солнцево, Северное Бутово и Некрасовка.
Укрупнение рынка. Все больше сделок — на доле застройщиков-лидеров и их крупнейших жилых комплексов. Сегодня 54 процента столичного жилья покупается у девелоперов, входящих в топ-10 строительного рынка, в Московской области их доля равна 62 процента, а в Новой Москве — 93 процента (год назад аналогичные показатели составляли 51 процент для столицы и области и 91 процент для Новой Москвы). Продажи у застройщиков на 10-20‑х местах рейтинга невысоки и по итогам стандартного трехлетнего девелоперского цикла после сдачи объектов у них появятся нереализованные остатки.
Продажи и аренда
За прошедший год количество квартир, выставленных на продажу в Московском регионе, в целом упало на 15 процентов. А количество предложений по аренде упало на 25-30 процентов.
Больше ипотеки везде и всюду — во всех сегментах рынка и локациях. Доля квартир, приобретаемых в кредит, в среднем по рынку выросла с 41 процента в феврале до 53 процентов в ноябре 2017‑го. В ряде новостроек Московской области — это 2 / 3 всех сделок: так, в ЖК «Пятницкие кварталы» их зафиксировано 75 процентов, в «Две Столицы» — 78 процентов, а в ЖК «Видный Берег» — 79 процентов. В Москве по доле ипотечных сделок лидируют ЖК «Лидер в Чертаново» (74 процента) и «Ясеневая 14» (67 процентов), а в Новой Москве — ЖК «Южное Бунино» (67 процентов). В Московском регионе больше ипотеки выдали Сбербанк (46 процентов) и ВТБ (30 процентов), замыкает тройку лидеров банк «Возрождение» с долей уже в пять процентов.
«Растут цены — растут скидки» — негласный принцип, сложившийся на рынке к осени 2017‑го. Повышение базовых цен связано с уменьшением корпусов «на стадии котлована». Так, в Новой Москве и столичных муниципалитетах за МКАД квадратный метр в среднем подорожал на 6 процентов по отношению к декабрю 2016‑го.
Одновременно выросли и скидки: летом они не превышали 4‑5 процентов, а к концу осени выросли до 10‑20 процентов и в эконом- и в комфорт-классах. К примеру, один из крупнейших застройщиков московского региона компания «ПИК» предлагает новогоднюю скидку в 10 процентов. Одна из причин таких акций: покупатель пока не готов переплачивать за жилье на затоваренном рынке.
Доверие к лидерам
За прошедший год больше половины столичного жилья (54 процента) было приобретено у девелоперов, которые входят в топ-10 строительного рынка страны. В Подмосковье — 62 процента.
Выросла аренда. Три последних года арендаторы повышали цены на съемные квартиры в августе, но к зиме, как правило, возвращали их к уже сложившемуся уровню — 29‑31 тыс. руб. для обычных «однушек» и 40‑42 тыс. руб. для «двушек» в спальных районах Москвы. Но в этом году к декабрю ставки поднялись на 2‑3 процента практически во всех типах квартир и зонах Московской агломерации. Больше всего подорожали 2‑3‑комнатные квартиры в престижных районах, в эконом-классе рост слабее.
Меньше строят на первичном рынке. На это повлияло ужесточение законодательства в начале 2017 года и активный спрос на жилье в центре столицы. Так, за все первое полугодие в Новой Москве не стартовало ни одного нового ЖК, а в Московской области за весь год на рынок вышло вдвое меньше новинок, чем в 2016‑м (42 тыс. лотов выведено в реализацию в Москве, 10 тыс. лотов в Новой Москве и 73 тыс. лотов в Московской области экспонируется в декабре 2017 года).
Дорожает жилье на вторичном рынке. Это касается в первую очередь квартир в центре Первопрестольной и в районах за МКАД, включая Новую Москву. Причем подорожание внутри Садового кольца эксперты объясняют тем, что здесь завершились масштабные работы по благоустройству. На рост цен в других локациях повлияла рекордно высокая величина поправки на торг — к концу года она составила 9,6 процента в Москве и 7,7 процента в области. Изменение именно этого коэффициента уторговывания, а не изначальной цены предложения и будет определять динамику вторичного рынка в ближайшие несколько кварталов.
Запад или восток
На сегодняшний день жилье на востоке столицы стоит дешевле аналогичных квартир на западе Москвы. Однако эта «граница престижности» стирается. В том числе и за счет появления МЦК.
«Вторичное» сокращение. За год количество квартир на продажу в Московском регионе в целом упало на 15 процентов, а предложений аренды — на 25‑30 процентов.
С одной стороны, это объясняется тем, что и размещать объявления на сайтах-интеграторах стало дороже, и к тому же их теперь тщательнее проверяют модераторы. С другой стороны, этому есть и внутрирыночное обоснование: вторичное жилье становится все менее привлекательным по сравнению с новостройками и по цене, и по качеству продукта.
Ценовая стабильность новостроек. В 2017-м застройщики из‑за конкуренции среди ЖК аккуратно подходили к индексации цен: увеличение стоимости жилья — риск потерять клиента. Так, в периферийных районах столицы и в 2016, и в 2017 годах девелоперы выводили проекты по 110‑120 тыс. руб. за кв. м. В Московской области в декабре 2016 года квадратный метр в лотах в корпусах, стартовавших в январе-декабре 2016-го, стоил 76,6 тыс. руб., в декабре 2017 года — 75,8 тыс. руб. В новых проектах меньше выражен и разброс цен между секторами города.
Престижа больше нет. Жилые комплексы в восточных районах столицы пока дешевле западных, но эта разница в последние годы все сокращается. МЦК, Третий пересадочный контур метро, хордовые автомагистрали, а также освоение промзон стирают грань престижности западных и восточных районов Москвы.
Источники: cian.ru
