Дневник новосела: перепланировка квартиры в Москве и Подмосковье

На этот план квартиры я смотрела целый год, ожидая ключей. И так жалко, что проем между кухней и комнатой, на который я рассчитывала, оказался в соответствии с новыми нормативами, заложен. Значит, надо что-то делать. Комнаты по площади маленькие – 14 и 15 метров, кухня более-менее – 11, 8 и еще есть лоджия – 2,1 м.

 
Хочется, чтобы было отдельное пространство для спального места, а гостиная была бы побольше. А может быть стоит объединить кухню и лоджию? И ванную с туалетом, и то и другое помещения – крошечные 3,2 и 1,3 – тоже хотелось бы объединить.
 
 
Запрос в Яндексе «Согласование перепланировки» выдал полтора миллиона ответов. Рынок, прямо скажем, конкурентный. Попробуем разобраться. В первую очередь надо понять, можно ли реализовать мои идеи, сколько это будет стоить, и кто, собственно, этим будет заниматься? 
 
Вариантов, в общем-то, немного: либо объединять комнаты и делать один большой зал с отгороженной частью для спального места (вариант 1).
 
Либо оставить меньшую комнату под спальню, а большую – соединить с кухней, насколько это возможно и с лоджией (вариант 2).
Так, остается понять, можно ли это согласовать и кто этим займется.
 
Вариант «Сделай все сама»  В этом случае я не плачу за посреднические услуги. Экономия составит порядка 30-50 тысяч рублей, именно столько требуют посредники, когда речь идет о двухкомнатной квартире, в случае, если перепланировка не коснется капитальных стен. Преогромный минус самостоятельного согласования в потере времени в очередях. К тому же придется лично вникать в тонкости оформления документов. Нет визы, не там печать – снова здорово, заново стой очередь. 
 
Затратить деньги все равно придется — но только на разработку проекта и получение документов.
 
Бюджет такой: «однушка» 30-35 тысяч рублей при простой перепланировке, если не затронуты несущие стены, «двушка» – 45-50 тысяч рублей «трешка» – около 55 тысяч рублей.
 
Что входит в эту сумму? Оформление технического паспорта БТИ, подготовка проекта перепланировки, согласование с соответствующими организациями.
 
Таксы в разных городах Подмосковья различаются. Например, согласование с архитектурным управлением в Балашихе стоит порядка 8,5 тысяч рублей, в Химках — около 7 тысяч рублей и т.д.
 
Далее понадобится  согласование с управляющей компанией – приблизительно 1,5 тысяч рублей, стоимость проекта и технического заключения на «однушку» – около 15 тысяч рублей, «двушку» – 20 тысяч рублей, «трешку» – 25 тысяч рублей (опять же, если не затронуты несущие конструкции.)
 
Вообще, поговорив на первом этапе с парой контор по согласованию, поняла, что капитальные стены и несущие конструкции лучше не трогать – себе дороже. Так что идея с объединением двух комнат (а в блочных домах все стены несущие) отпала сама собой.
 
Вариант самостоятельного согласования я отмела как невозможный. Для занятого работой человека, это «хождение по мукам»,  в смысле,  по инстанциям, просто невозможно.
 
Вариант «Посредник». Кто же эти посредники? Во-первых, это риэлторы, которые оказывают услуги по согласованию перепланировки. Это не их профильная деятельность, поэтому часто они лишь заказывают эти услуги у специализированных компаний. Стоимость при этом примерно такая же, может, чуть-чуть выше. Но посредников посредников нам не надо.
 
Во-вторых, юридические компании, оказывающие широкий спектр услуг. Для них это одна из опций. Возможно, к ним имеет смысл обращаться, если есть четко поставленная задача, сформулированное ТЗ. Или ты в принципе регулярно пользуешься услугами юристов (например, по работе). А я пока сама точно не знаю, что мне нужно, жду что мои идеи соотнесут с реальностью и проконсультируют, что можно, что нельзя и как это сделать дешевле. 
 
В-третьих, специализированные компании. Самая заметная  в Интернете — Городская служба согласования  и перепланировок,  их сайт  выскакивает  на первом месте. По разговору с их специалистом поняла, что  дело  у них поставлено на поток  и поставлено неплохо. Отзывы о них в сети тоже скорее позитивные.  Но, начав разговор с ними, поняла, что не приходится рассчитывать на индивидуальный подход. Обычная история с большим бизнесом. 
 
И, наконец, индивидуалы. Тут как повезет: самая разномастная аудитория. В основном, это студенты, причем, не только юристы. Студенты берут на себя функцию стояния в очередях, вопрос их квалификации остается открытым. Но случаются персонажи другого плана. Например, попался интересный дядечка, насколько я поняла, близкий к органам, выдающим разрешения, который мне сходу сообщил, что в смысле согласования возможно все, и это только вопрос бюджета. По нашему разговору было ясно, что он заинтересован в самом сложном  и дорогом варианте. Такое нам тоже не годится.
 
Столкнувшись с тем, что вполне симпатичные компании, работающие по согласованию в Москве, часто отказываются работать в области, либо работают только в самых ближних районах МО, я начала мониторить  фирмы, которые специализируются на согласовании в Подмосковье. Да, кто-то другой бы додумался наверное раньше. Но лучше поздно, чем никогда. Именно так, позвонив в несколько компаний я остановилась на ООО «Бюро правовых консультаций». Их сайт www.pereplanirovkaoblast.ru вылетел в Яндексе одним из первых, когда я набрала поисковый запрос «Перепланировка в Московской области».
 
Окончательное решение работать именно с этими ребятами я приняла, когда специалист из «Бюро правовых консультаций» Михаил Киселев посоветовал не рассматривать вариант по объединению двух комнат в блочном доме, сказав, что это долго, потому что надо согласовывать с авторами проекта, а они не в Москве. А, кроме того, еще и опасно для конструктива. Михаил раскритиковал мои наброски и присоветовал вариант перепланировки, который расширит пространство кухни и гостиной и не приведет к усложнению процедуры согласования.
Конечно же, я спросила Михаила, какие риски я несу, если не буду получать согласование на перепланировку и просто все снесу-построю без ведома. 
 
Вот что оказалось: при продаже\дарении квартиры надо вызывать техника БТИ, который, конечно же, зафиксирует изменения в плане. В этом случае возникнут сложности при регистрации сделки, и придется таки пост-фактум узаконивать перепланировку или приводить квартиру в первоначальное состояние. 
 
Также неприятность может возникнуть, если, например, случится залив  квартиры и пришедший представитель Управляющей компании зафиксирует и сообщит в жилищную инспекцию о том, что проведена перепланировка. Жилищная инспекция реагирует всегда одинаково: если перепланировка угрожает конструктиву дома – оштрафуют и обяжут все привести в первоначальное состояние. Если перепланировка в принципе  подлежит согласованию, то обяжут провести согласование. 
 
Раньше было можно игнорировать предписания жилищной инспекции, но недавно случилось страшное. В 2013 году районным судом впервые был создан прецедент, когда владельцев лишили прав собственности, квартира в Нагатино была продана, деньги, оставшиеся после ремонта по возвращению квартиры в первоначальное состояние, были возвращены владельцам. 
 
Так что, лучше уж согласовать все по закону и не опасаться звонков в дверь. Теперь, когда подрядчик на согласование перепланировки выбран, остается выбрать самый комфортный и экономный вариант. Об этом я расскажу в следующем материале. 
 
Ну и несколько важных открытий, которые я теперича буду публиковать в отдельной рубрике «Хозяйке на заметку»: когда вам озвучивают стоимость согласования перепланировки – уточните, входит ли туда стоимость ввода в эксплуатацию. Без введения в эксплуатацию ваша перепланировка не закончена. При первом разговоре с клиентом, чтобы не оглушать его сразу большой ценой, компании часто озвучивают только  стоимость получения разрешения, а стоимость ввода остается за кадром до времени. А ведь это: 
  • выезд техника БТИ и внесение изменений в технический паспорт. (около 5 тысяч рублей) 
  • подпись акта о вводе в эксплуатацию с управляющей компанией и архитектурным управлением. Например, Балашиха самый жадный город – там это стоит около 6 тысяч рублей, а в Мытищах это бесплатно. 
  • стоимость услуг согласователей – около 15 тысяч рублей.
 
Вот чего совсем нельзя делать при перепланировке, так это.. 
  • затрагивать при перепланировке стояки и воздуховоды, запрещено
  • переносить радиаторы отопления на балкон,
  • устраивать теплые полы от общедомовых систем отопления. 
 
А вот объединить газифицированную кухню и жилую комнату, оказывается, все-таки можно, но если проем будет закрыт дверью с плотным прилеганием.
 
Несущие стены можно затрагивать только с согласия автора проекта дома, а это дополнительные большие затраты.
 
Чтобы объединить кухню и лоджию придется собирать всех собственников дома (слава Богу их всего 12 в моем случае), чтобы получить их согласие. Вот на этот шаг, видимо, мне придется пойти.
Поделиться