На что нужно обратить особое внимание при заключении ипотечного договора.
Ипотечный рынок понемногу восстанавливается. Так, по данным на 1 октября 2016 года, был выдан 1 миллиард 264 миллиона рублей кредитов, что на 35 процентов больше, чем за аналогичный период 2015 года. В связи с этим «Мой район» рассказывает, на что необходимо обратить внимание в кредитном договоре и страховке, чтобы избежать переплат.
СТАВКИ
В кредитном договоре может быть указано несколько разных кредитных ставок.
Обычно в самом начале договора ипотечника информируют о полной стоимости кредита. По сути, это универсальная ставка, рассчитанная для среднестатистического заемщика. Она учитывает возможную упущенную выгоду, страховку и другие платежи. «Это всего лишь информационный показатель, учитывающий все платежи заемщика, сроки и суммы кредита, тип графика платежей на дату заключения договора, — рассказывает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам портала Banki.ru. — При выборе ипотечного кредита не нужно ориентироваться на эти данные».
Реально же заемщик будет платить по базовой или индивидуальной ставке, если она у него есть.
Базовая (основная) процентная ставка назначается заемщику, если у него нет никаких скидок или привилегий. И она, как правило, выше индивидуальной.
Третьей может быть ставка на индивидуальных условиях кредита. Например, заемщик оформляет страхование жизни, и тогда процент базовой ставки уменьшается и появляется индивидуальная. А можно успеть оформить договор в период проведения различных акций застройщиком.
ПЕРИОДЫ
Есть один тонкий момент: обращайте внимание на ставки в инвестиционный и титульный периоды. Эти понятия имеют отношение к приобретению строящегося жилья, поясняет Дина Орлова. Инвестиционный период — это срок с момента заключения договоров ДДУ (договор долевого участия), ЖСК (жилищно-строительного кооператива), ПДКП (предварительный договор купли-продажи) до даты оформления достроенного объекта в собственность. Называется так, потому что, по сути, лицо инвестирует денежные средства в стройку.
Титульный период наступает после окончания инвестиционного, то есть после регистрации недвижимости с Росреестре. В ипотечном договоре может быть прописано, что на время инвестиционного периода ставка выше базовой или индивидуальной. Базовая или индивидуальная ставки начнут действовать только после того, как заемщик оформит жилье в собственность.
ПЛАТЕЖИ
Комиссии и дополнительные платежи по кредитному договору обычно стандартные. Банк, который выдает займ, берет деньги за оценку недвижимости, открытие аккредитива (услуга банка по переводу денег застройщику), регистрацию в Росреестре, услуги нотариуса. Раз в год (или реже, в зависимости от условий) следует вносить плату за продление договоров страхования.
А вот если в банке существуют платежи за списание средств с текущего счета в счет погашения кредита, то это говорит о том, что банк просто хочет дополнительно нажиться, — это запрещено законом, предостерегает Орлова.
На данный момент ни один банк не вправе запретить погасить долг заранее, — утверждает Лев Крошкин, руководитель Юридической консультации ЦАО. — Единственное, что они могут сделать в рамках действующего закона, — это потребовать письменно уведомить банк о своем намерении за 30 дней». Также важно знать, что банк не имеет права взимать комиссию за досрочное погашение кредита.
