С 1 октября появился институт личного банкротства. Суд может отнять у граждан жилье в пользу кредиторов. Велика вероятность, что будущие банкроты захотят продать имущество до суда. Потому сделки по продаже недвижимости, совершенные за определенное время до этого, могут быть отменены. То есть вы купите квартиру у будущего банкрота, а позже у вас ее могут отнять, а деньги вернуть проблематично.
СДЕЛКИ. Время, в течение которого сделки могут оказаться недействительными, считается с того дня, когда суд принял заявление о банкротстве. Есть три типа сделок по покупке недвижимости, которые могут отменить, — у всех разные сроки риска:
1. В течение года до банкротства — это касается квартир, купленных по цене существенно ниже рыночной, невыгодной для должника. То есть суду может показаться, что раз цена низкая (на 30 или больше процентов ниже рынка), значит сделка была фиктивной.
2. В течение трех лет до банкротства — это правило касается квартир, купленных у кого‑то, кому они достались бесплатно (от родственников по договору дарения). Суд признает недействительным договор дарения, а, соответственно, автоматически и сделку по продаже.
3. В течение месяца до банкротства продавца — теоретически это касается абсолютно всех купленных квартир.
РЕШЕНИЕ. Суд признает недействительными только фиктивные сделки, то есть такие, в которых покупатель заведомо знал о том, что у продавца квартиры финансовые проблемы.
Поэтому при покупке жилья нужно собирать доказательства реальности покупки, а также иметь доказательства, что перед покупкой вы проверили продавца на признаки неплатежеспособности (см. врез к материалу «Как собрать доказательства реальности сделки»). Экспертизу можно сделать самостоятельно, а можно, обратившись к юристу, это стоит от 25 до 100 тысяч рублей.
При этом многие покупатели квартир экспертизу не делают. Если же суд посчитает сделку недействительной, то квартиру у покупателя отберут и поместят его в список кредиторов. Скорее всего, покупатель будет в этом списке находиться на последнем месте, и если стоимость квартиры ему и выплатят, то не в полном размере.
Как собрать доказательства реальности сделки
В договор купли-продажи включить пункт о том, что в отношении продавца не начата и не будет начата процедура банкротства.
Взять две выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В первой есть информация о текущих владельцах и существующих обременениях (арест, ипотека и пр.). Во второй — ФИО собственников и даты владения ими квартирой. Любой человек может сделать запрос о любой квартире. Это делается при личном обращении в МФЦ (многофункциональный центр) или через сайт Росреестра (rosreestr.ru).
Взять справку из Бюро кредитных историй о том, что у продавца нет просрочек по кредитам. Нужно обязательно иметь письменное и заверенное нотариусом согласие продавца квартиры с этой процедурой.
Проверить продавца на наличие исполнительных производств (за кредиты, за неуплату налогов, за штрафы по ПДД, за причинение имущественного вреда при ДТП и так далее) на сайте службы судебных приставов (fssprus.ru) и сохранить скриншоты страниц.
Проверить открытые или завершенные процедуры банкротства на сайте Арбитражного суда (в Москве — msk.arbitr.ru) или в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru) и сохранить скриншоты страниц.
Сохранить оригиналы и заверенные копии авансовых соглашений с продавцом и его представителями.
Подписать с агентством недвижимости договор или иное письменное обязательство агентства выступить на вашей стороне в суде.
Если вы занимаетесь покупкой сами, то нужно сохранить скриншот страницы сайта базы данных, где вы нашли объявление о квартире, которую впоследствии купили.
Источники: Владимир Скоков, юрист по вопросам бизнеса и недвижимости юридической компании «Абонент Консалт»; Сергей Вишняков, управляющий компании по сопровождению сделок с недвижимостью Prime Quality
