Как на спрос, предложение и цены влияет предстоящий чемпионат мира по футболу
Из-за грядущего чемпионата мира по футболу предложение на столичном рынке долгосрочной высокобюджетной аренды сокращается, но все равно превышает спрос процентов на 60‑70 %. О росте ставок в такой ситуации речи не идет.
Предложение. По итогам I квартала 2018 г. на московском рынке высокобюджетной аренды было представлено 212 лотов — на 22 % меньше, чем в конце прошлого года и в I квартале 2017‑го, подсчитали специалисты компании Blackwood. Point Estate также зафиксировала снижение объема предложения дорогого жилья в аренду, но более умеренное — на 5 % и 10 % соответственно.
Предложение сократилось из‑за того, что арендодатели не спешат пополнять рынок новыми квартирами. Причина — грядущий чемпионат мира по футболу, считает большинство опрошенных экспертов. Как поясняет Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate, часть арендодателей решила придержать квартиры до чемпионата, когда их можно будет сдать на месяц по цене полугода или даже года. А оставшееся до мероприятия время потратить на подготовку квартиры: освежить ремонт, купить новую мебель и т. д.
На фоне снижения числа квартир, выставленных для долгосрочной аренды, растет предложение дорогого жилья, которое можно снять на короткий срок. По данным Kalinka Group, порядка 10 % владельцев элитной недвижимости уже согласились сдать ее на две-четыре недели во время чемпионата по ставке в три-пять раз выше обычной, и количество таких собственников постоянно увеличивается.
Сроки. Порядка 10 процентов владельцев элитной недвижимости уже согласились сдать ее на две-четыре недели во время чемпионата по ставке в три-пять раз выше обычной, и количество таких собственников постоянно увеличивается.
Кроме того, продолжает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, в базе появляются предложения от собственников, которые выводят их именно под чемпионат, не сдавали их ранее и не планируют в будущем. Они готовы переехать в июне-июле за город, имеют другое жилье в Москве или планируют отпуск на это время. В общей структуре предложения квартир в аренду доля таких объектов около 7‑8 %.
Наиболее заметно выросло предложение «краткосрочных» квартир в районах расположения стадионов, где будут проходить игры, таких как Лужники, говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.
По словам Елены Мамаевой, руководителя направления городской недвижимости компании Welhome, рыночная ставка аренды квартир поблизости от Лужников — 50 000‑80 000 руб. в месяц. Но собственники надеются сдать эти квартиры в период чемпионата по цене до 400 000‑500 000 рублей.
Спрос. Динамика спроса на долгосрочную аренду также оставляет желать лучшего. И хотя, например, в Point Estate количество запросов от потенциальных арендаторов увеличилось на 15 %, из‑за сокращения объема предложения и вымывания с рынка самых ликвидных объектов число сделок снизилось на 37 % по сравнению с IV кварталом 2017 г. и на 24 % относительно I квартала 2017 г.
«Многие собственники сегодня не готовы переезжать в те квартиры, которые представлены на рынке, они ждут лучших предложений в своем бюджете: большей площади, в более хорошем районе, на лучших условиях и т. д.», — отмечает Ирина Калинина.
Как следствие, предложение на рынке элитной аренды все еще сильно превышает спрос — по оценке Blackwood, процентов на 60‑70 %. Но хорошо уже то, что разрыв не растет, в 2017 г. он был примерно таким же.
В целом, наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры площадью 150 кв. м с двумя-тремя спальнями, просторной кухней-гостиной, расположенные в Хамовниках, на Остоженке, в районе Сокол, на Мосфильмовской улице (благодаря наличию лучших в городе высших учебных заведений, гимназий, школ, дошкольных учреждений), а также локациях вблизи дипломатических учреждений, рассказывает Елена Мамаева.
По ее словам, для арендатора важно, чтобы дом был огорожен, в нем имелась круглосуточная система видеонаблюдения и контроля доступа на территорию, а зеленые и прогулочные зоны находились в шаговой доступности.
Ставки. По информации Point Estate, в I квартале 2018 г. элитную квартиру в Москве в среднем можно было снять за 378 000 руб. в месяц, что соответствует $ 6 480 (по курсу ЦБ РФ на 31 марта — 58,33 рублей за доллар). Средняя цена предложения за квартал снизилась на 2 % в рублях и на 3 % в долларах. Относительно I квартала 2017 г. показатель вырос на 5 % в рублях и на 1 % в долларах.
Blackwood оценивает среднюю ставку в 387,8 тыс. руб. в месяц. Однако, по данным компании, ставки просели не только в квартальном разрезе (на 6 %), но и в годовом — на 7 %. В долларах стоимость найма жилья также уменьшилась: на 3 % по сравнению с концом 2017 г. и на 5 % за год, до $ 6 700 в месяц в среднем.
Причина — значительное превышение предложения на рынке высокобюджетной аренды Москвы над спросом, поясняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Ставки: Рыночная ставка аренды квартир поблизости от Лужников — 50 000‑80 000 руб. в месяц. Но собственники надеются сдать эти квартиры в период чемпионата по цене до 400 000‑500 000 рублей.
О снижении ставок в I квартале 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. сообщает и Savills — на 3 %, до 315 500 руб. за объект в месяц.
Относительно начала 2014 г. средняя ставка аренды сократилась на 25‑30 %, подсчитали в Welhome. Снижение напрямую связано с курсом валют и уменьшением спроса ввиду массового ухода с рынка экспатов, говорит Елена Мамаева.
Ставки реальных сделок намного ниже заявленных. Welhome оценивает данный показатель по итогам I квартала 2018 г. в 287 000 руб. в месяц, Point Estate — в 255 000 руб. (+2 % за квартал, –3 % за год), Kalinka Group — в 240 000 руб. (–31,4 % за год). По данным Blackwood, стоимость сданной квартиры в среднем увеличилась на 13 % к уровню 2017 г., до 150 000‑200 000 руб. в месяц. Однако в целом наблюдается снижение нижней границы бюджета: наиболее популярный бюджет аренды — 100 000‑250 000 руб. в месяц, тогда как на конец I квартала 2017 г. наиболее популярный диапазон составлял 150 000‑270 000 руб., отмечает Александр Шибаев.
По данным Kalinka Group, средний размер дисконта на рынке аренды элитных квартир в 2018 г. не превышает 3‑5 %. В декабре скидки были больше — 5‑7 %. Снижение среднего размера скидки Екатерина Румянцева объясняет тем, что качественные квартиры довольно быстро уходят с рынка и у собственников нет особой необходимости уступать.
В среднем ликвидная квартира с хорошим ремонтом, по словам Румянцевой, сдается за три-четыре недели. Квартиры в бюджетах от 400 000 руб. экспонируются сейчас в среднем 1,5‑2 месяца. При этом до сих пор есть предложения, которые годами не находят своего арендатора, добавляет Александр Шибаев.
Прогнозы. Ставки долгосрочной аренды в обозримом будущем, вероятнее всего, сохранятся на текущем уровне, считают опрошенные риелторы. «Спрос на краткосрочную аренду будет обеспечиваться туристами, планирующими поездку на период спортивного события. Также вероятно освобождение ряда квартир и поступление их в новое предложение в связи с возможностью высылки дипломатов других стран из России», — резюмирует Александр Шибаев.
Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
