Как выбрать подходящий вариант для перепродажи или сдачи квартиры в аренду
Сколотить состояние на недвижимости, как в нулевые годы, сейчас вряд ли получится. Однако недвижимость все еще интересует тех, кто хочет сохранить средства и обеспечить себе дополнительный доход. Эксперты рассказывают, как найти на рынке подходящий вариант для вложений и целесообразны ли в принципе инвестиции в новостройки с учетом перехода на эскроу-счета.
Инвесторов немного, но они есть
До кризиса 2008 года цены на жилье росли быстро – в некоторые периоды на обычной московской квартире можно было за год заработать около 50 процентов прибыли. Затем рост цен снизился, и интерес инвесторов к жилью ослаб, но все равно многие покупали квартиры ради заработка, особенно на рынке новостроек.
– Если рассматривать инвестиции физических лиц в недвижимость в количестве от 3 до 4 лотов, то пик инвестиционной активности по квартирам приходится на 2014 г. с долей на уровне 12,5 процента, а по апартаментам – на 2013 г. (14 процентов), – вспоминает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что «чистых» инвесторов, рассчитывающих на перепродажу новостройки после ее подорожания, сейчас около 3–5 процентов.
До 30 процентов растут цены в новостройках, которые появились в районах, где почти отсутствует новое жилье
– Инвестиционная активность объясняется поправками в 214‑ФЗ, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Инвесторы планируют получить доходность по мере не только роста стадии строительной готовности проекта, но и наценки за счет перехода застройщиков к новой схеме финансирования с использованием эскроу-счетов.
– Инвестиционная привлекательность сохранится, ведь более 80 процентов рынка реализуются по старым правилам, и многие из них находятся на невысоких стадиях строительной готовности, – отмечает Роман Родионцев. – Надо помнить, что в 30‑процентной готовности учитываются и работы по сетям и прочее. Визуально дом может «торчать из‑под земли» на уровне первого этажа, но 30-процентная готовность достигнута. Динамика роста цены привязана скорее к визуальным изменениям по проекту.
К тому же многие покупают квартиру не для перепродажи, а для последующей сдачи в аренду или просто «про запас» – можно сдать в аренду на пенсии, можно в будущем вселить подросших детей, да и просто будет что оставить в наследство. Таких инвесторов на рынке, по оценкам экспертов, около 10 процентов.
– Чаще всего инвесторы приобретают новостройку либо на ранней стадии строительства, чтобы максимизировать прибыль от перепродажи, либо на поздних стадиях, если цель вложений – арендный бизнес, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.
Что растет в цене
– Инвестиционная составляющая будет возможна только в отношении отдельных проектов и лотов, – говорит Наталия Кузнецова. При этом рост цен по мере повышения стадии строительной готовности очень неравномерен. В ряде случаев, по словам Романа Родионцева, на инвестициях удается заработать почти 100 процентов прибыли, такие проекты периодически появляются, но объем сделок осуществляется профессиональными инвесторами. У людей «с улицы» таких возможностей нет, поэтому им стоит рассчитывать на заметно меньший доход.
– Чаще для инвестиций рассматривается жилье в черте МКАД либо в Новой Москве, – говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Основные критерии выбора понятны – это цена ниже, чем в соседних домах, и хорошая транспортная доступность (не более 15 минут до метро пешком).
В первую очередь эксперты рекомендуют присмотреться к небольшим проектам в обжитых районах.
– Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья в дальнейшем, причем как с другими инвесторами, так и с самим застройщиком, – говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
– Быстро растут цены в новостройках, которые появились в районах, где почти отсутствует новое жилье. В этом случае можно выручить 20–30 процентов от первоначальных вложений, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
Наиболее ликвидными лотами, по словам Наталии Кузнецовой, являются «однушки», маленькие двухкомнатные квартиры и «евродвушки», пользующиеся спросом у потребителя. Такие объекты быстрее всего реализуются – значит, будет спрос на более поздних стадиях строительства.
Что подходит для аренды
В случае с арендой главным аргументом против являются долгие сроки окупаемости. По словам Наталии Кузнецовой, уровень годовой доходности в большинстве случаев не превышает 8 процентов.
– Однако это вполне уместный способ, если квартира рассматривается как способ диверсификации своих средств и приобретения ценного актива для семьи. Так, наследники становятся рантье путем практически нулевых вложений в недвижимость, – отмечает Наталия Кузнецова.
При выборе квартиры для сдачи в аренду не так важен ее прирост в цене, как востребованность у потенциальных арендаторов.
До 15 процентов составляет доля инвестиционных сделок по недвижимости в Москве
– Безусловно, следует отдавать предпочтение жилым комплексам рядом с метро в локациях с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой. Такие новостройки могут находиться как близко к центру, так и далеко от него, в пределах и за пределами МКАД, – отмечает Мария Литинецкая.
Помимо актуальных для любой недвижимости преимуществ, стоит присмотреться к окружению.
– Важный аспект – это наличие поблизости потенциальных арендаторов, а точнее – различных бизнес-центров, деловых кластеров, офисов крупных компаний. Именно их сотрудники могут обеспечить спрос на арендное жилье, – говорит Кирилл Игнахин.
– Что касается самого объекта, квартиры или апартамента, лучше выбирать не самые дорогие варианты, быть может, не с лучшими видовыми характеристиками на нижних этажах. Они обойдутся дешевле и будут более ликвидными впоследствии. Желательно сэкономить на всех характеристиках, которые не затрагивают повседневный комфорт проживания, но лучше отдать предпочтение объектам с отделкой, – подчеркивает Кирилл Игнахин.
Если для перепродажи лучше выбирать квартиры с официальным жилым статусом, то для аренды подойдут апартаменты.
– Они обойдутся примерно на треть дешевле аналогичной квартиры в новостройке в том же районе. Доходность выше, срок окупаемости ниже, а возможности регулирования арендной ставки шире, – считает Мария Литинецкая. Кроме того, по словам Романа Родионцева, проекты с апартаментами часто расположены удачнее относительно транспортных узлов и деловых кластеров.
Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
