Ипотечник молодеет. Для него кредит — дело привычки

Эксперты обсудили, выгодно ли сейчас потребителю брать жилье в ипотеку

Мероприятие прошло совместно с порталом Banki.ru­ — его­ аналитики ­«держат руку на пульсе» и в курсе ситуации на рынке. Эксперты в области ипотеки обсудили, есть ли смысл сейчас брать кредиты или стоит немного подождать.

У ипотеки женское лицо. Бум на рынке выдачи ипотечных кредитов изменил гендерное соотношение. Вить гнездо в долг теперь предпочитают женщины. На их долю приходится более 50 % выданных кредитов. Еще пару лет назад доля «женских кредитов» колебалась в районе 40 %.

Второй тренд — заемщик молодеет. Средний возраст заемщика 35 лет. Недавно это были люди ближе к сорока. И тренд на снижение возраста сохранится.

«Заемщик будет молодеть, — уверена Диана Обухова. — На подходе дети тех, кто брал первые ипотечные продукты. Для них ипотека — привычный инструмент и образ жизни».

«Доступность ипотечных инструментов и широкий выбор условий покупки сформировали портрет более молодого покупателя. За счет гибких сниженных ставок молодой семье можно комфортно приобрести собственную квартиру», — рассказывает Татьяна Власова.

На загородном рынке другой расклад. Там по‑прежнему основные заемщики — мужчины.

«По факту за ними стоят женщины, но де-юре — это мужчины, — отмечает Анна Борисова. — Еще важный момент: банки научились кредитовать индивидуальных предпринимателей, и их доля среди покупателей резко возросла. При этом, по нашим данным, сумма кредита на покупку загородной недвижимости составляет около 4,5 миллионов».

Что покупают? Пик спроса — на жилье эконом-класса. В регионах балом правят так называемые путинки — крохотные квартиры-студии площадью в 18 метров и ценой до миллиона. В Москве ситуация чуть иная.

«Ядро ипотечного займа — кредит на квартиры площадью 55 квадратных метров. Это преимущественно двушки, в ценовом диапазоне от 2,5 до 8 миллионов рублей», — отмечает Диана Обухова.

«По нашим наблюдениям, доля ипотеки в Московском регионе составляет достаточно высокий процент — от 45 % до 80 %, в зависимости от класса и локации объекта. Ипотечные сделки наиболее востребованы в сегменте доступного жилья — эконом- и комфорт-класса. В Подмосковье чем дальше объекты расположены от МКАД, тем чаще они продаются с использованием ипотеки», — подчеркнула интересную тенденцию Татьяна Власова.

Как возвращают? Здесь ситуация оптимистичная. Доля просрочек невысокая и она не растет. Видимо, ипотеку берут более сознательные люди, чем те, кто покупает в кредит айфоны и утюги.

«Мы анализируем кредитную судьбу наших покупателей. Доля досрочно закрытых кредитов по нашему портфелю проектов составляет примерно 15 %», — подтверждает Анна Борисова.

Недоверие к загородной недвижимости. Основная проблема для покупателя — недоверие банков к загородному жилью. Ситуация интересная.

«Мы специализируемся на продаже загородной недвижимости и аккредитованы практически во всех топ-банках, а также по стандартам АИЖК и Росвоен­ипотеки. Да, три года назад такую недвижимость кредитовали неохотно, но банки растут в этом направлении, изучают спрос. Они научились ориентироваться в загородном сегменте и типах загородной недвижимости, отличать новый качественный уровень продукта от того, которым перенасыщен рынок», — отмечает Анна Борисова.

У  нелюбви банкиров к «свежему воздуху» есть причина. Увы, это опыт.
«Антогонизм банкиров и воздержанность к загородным проектам обусловлены массовыми дефолтами в 2008‑2010 годах заемщиков юга России, — поясняет Диана Обухова. — Там психология местных жителей такова, что они даже в городах тяготеют к земле и живут в домах, построенных по индивидуальным проектам. Вот именно такие покупатели, не оценившие свои силы восемь лет назад, подорвали имидж загородной недвижимости. Но сейчас ситуация принципиально иная — люди покупают дома и таунхаусы в составе жилых поселков, построенных опытными застройщиками, с соблюдением всех норм по землеотводу, соблюдают стандарты строительства.

Банки, успевшие переформатироваться в отношении этих кредитов, понимают, что они в итоге в выигрыше. Наш человек тяготеет к земле. Комфортный загородный дом покупает надежный заемщик — как правило, это уже второе или третье жилье».

«Зачастую идет некорректное деление в сфере загородной недвижимости и необоснованный отказ в кредитовании. Ситуация изменится, как только банки поймут, что загородный рынок — это две принципиально разных сферы. Первая — опытные застройщики с хорошими продуктами. Вторая группа — высокорискованное индивидуальное строительство», — отмечает Людмила Цветкова.

«Газпромбанк» консервативен в оценке своих рисков. Да, мы видим сегментирование этого рынка на стабильную зону с уверенными игроками и высокорискованную зону индивидуального строительства, — подтвердил слова госпожи Цветковой представитель «Газпромбанка» Алексей Трубников. — Сам по себе рынок маленький и разрабатывать здесь массовый продукт такому крупному игроку, как наш банк, пока не очень интересно. Но мы присматриваемся к самым интересным игрокам на этом рынке».

«По собственной ипотечной программе у нас приравнены между собой условия по кредитованию квартир и таунхаусов — и по ставке, и по размеру первоначального взноса. Кредитовать индивидуально строительство рискованно, массово это не практикуем», — отметил представитель «БИНБАНКа».

Что скрывают «звездочки»? На первый взгляд у обывателя создается впечатление, что российский рынок ипотеки приближается к европейским стандартам — город заполонили рекламные щиты со ставками в 6‑7 %. Почти Европа. Но дьявол кроется «в звездочках».

«В 2015 году ставки были на уровне 17 %, и рынок паниковал. Тогда государство частично компенсировало банкам расходы, введя так называемую субсидированную ставку на первое время после покупки, — поясняет Диана Обухова. — Банки, присмотревшиеся к этой программе и разработавшие свои продукты с аналогичными ставками, взяли тогда солидный объем портфелей по сделкам.

Продукт пользовался сумасшедшей популярностью. Многие оценили механизм и вывели на рынок массу продуктов «со звездочкой» над низким процентом. И клиент понял, что чаще всего это маркетинговый ход. И во многих случаях ему выгоднее получить дисконт от застройщика, чем пониженную ставку на первое время.

Все индивидуально — и совет один: внимательно смотрите условия субсидирования от застройщика. По нашему опыту, это выгодный инструмент для покупателей жилья бизнес- и премиум-сегмента. Такое жилье покупают те, кто не готов сразу «вырвать» из оборота приличную сумму, но ему по силам закрыть кредит за два-три года. Для этой категории субсидированная ставка выгодна. И у большинства банков она действует первые год-два, реже — первые три года».

167 тысяч рублей — такова цена одного квадратного метра столичного жилья сегодня. Столько он стоил в 2013 году

«Условия покупки «со звездочкой» — размер ставки и срок ее действия — фиксируются в кредитном договоре. Будет ли такая программа интересна покупателю, зависит от срока и суммы кредита. Важно определить, что целесообразнее — ипотека по сниженной ставке или покупка в рамках акционного предложения и единоразовый дисконт от стоимости», — резюмирует Татьяна Власова.

Рефинансирование. Владислав Сабуров отметил, что на рынке и в «БИНБАНКе» в частности масса выгодных программ, в рамках которых можно рефинансировать не только остаток задолженности по ипотечному кредиту, но и увеличить сумму кредита сверх остатка.

Таким образом можно объединить несколько кредитов в один (в т. ч. потребительский, авто), сделать ремонт или вложить деньги в новую покупку, получив при этом максимально низкий процент и комфортный срок оплаты.

Алексей Трубников подчеркнул, что главная угроза для неповоротливого банка сейчас не дефолт заемщика, а массовое рефинансирование клиентов в другом банке. Часто банкиры искусственно затягивают выдачу документов клиенту, решившему рефинансировать кредит. В итоге более гибкие банки отказываются от бюрократии, игнорируя документы, не играющие решающей роли. Это сокращает срок сделки.

Снизят ли ставки? По мнению наших экспертов, обвальных предложений к Новому году ждать не стоит — акции и скидки в погоне за клиентом объявляют регулярно.

«Просто поменяют название и в буклете нарисуют вместо желтого листочка снежинку», — пошутил один из участников. Коллеги согласились.

Редакция благодарит Библиотеку префекта ЦАО за помощь в организации и проведении круглого стола

2017 год может поставить рекорд

«Ипотечный рынок сейчас на подъеме. Растут как объемы выдачи кредита, так и количество ипотечных сделок. Многие эксперты считают, что этот год может стать рекордным за всю историю ипотечного кредитования в России. По данным ЦБ, показатели за первые восемь месяцев превышают аналогичные показатели за 2015 и 2016 года и близки к показателям ­2014-го. Количество кредитов чуть меньше, чем в 2014-м, но объемы выдаваемых кредитов больше.

По итогам 2014 года был выдан миллион кредитов на общую сумму 1,8 триллиона рублей. У 2017 года есть шансы стать рекордсменом. За первое полугодие лидером по объему портфеля стал «Сбербанк», его портфель в 2,5 раза больше ближайших конкурентов — банков «ВТБ», «ВТБ24» и «Банк Москвы». Третье место занимает «Газпром­банк». 20  процентов от всего объема приходится на Москву и область. Средняя сумма кредита по Москве — 3,7 миллиона рублей.

По объемам выдаваемых кредитов Москва и область занимают 40‑43 % от общего объема. Ставки плавно снижаются вслед за снижением ключевой ставки. Банки в погоне за кредитами довольствуются небольшой маржой. В среднем ставки за год снизились на 2 пункта, и сейчас средняя ставка по Москве 11 %. Ставки на первичном рынке снижаются быстрее. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение».

Данные взяты из презентации Екатерины
Марцуковой, эксперта Banki.ru