Как можно на время изменить условия по кредиту
Бывают моменты, когда платить ипотеку становится невозможно. Кризис, потеря работы, семейные проблемы. Кредитные (ипотечные) каникулы позволяют в сложный период снизить платежи. Это классический вариант, им могут воспользоваться покупатели и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости. А недавно появился его «тeзка» — продукт с почти таким же названием, но иным содержанием, поскольку предназначен только для покупателя квартиры в новостройке.
В чем суть. Итак, перед нами два «родственных» банковских продукта, и оба должны облегчить ипотечную ношу для заемщика, но не насовсем, а лишь на время. В чем между ними разница?
Классические ипотечные каникулы — это отсрочка платежей для заемщиков, испытывающих трудности в связи с жизненными обстоятельствами. Чаще банки предлагают частичную отсрочку, когда платить по кредиту надо, но меньше, чем обычно, редко — полную, когда клиент вообще освобождается от платежей.
Условия: Чаще банки предлагают частичную отсрочку, когда платить по кредиту надо, но меньше, чем обычно, гораздо реже — полную
Как разъясняет Екатерина Щурихина («Эксперт РА»), между банком и клиентом заключается соглашение: заемщик в определенный период времени вносит пониженные платежи по ипотеке или только проценты за пользование кредитом. Соответственно, растет срок кредитования или непогашенные суммы распределяются между платежами следующих периодов. Данный продукт предлагается крупнейшими ипотечными банками на индивидуальной основе, например в случае потери работы, болезни, рождения ребенка, когда клиенту необходимо на время снизить нагрузку, чтобы потом он мог вернуться в свой график платежей.
Ипотечные каникулы предоставляются на три-шесть, редко на 12 месяцев. При оформлении каникул банки обычно смотрят, чтобы у клиента не было просрочек по действующим кредитам. Есть определенные требования к сроку — чтобы кредит обслуживался не менее трех месяцев.
Требуется документально подтвердить необходимость предоставления каникул (например, принести трудовую книжку в случае увольнения, справку от врача при болезни).
Теперь об ипотечных каникулах для покупателей квартир в строящемся доме. Это совместные программы застройщика и банка, и фактически, как считает Екатерина Щурихина, такой продукт представляет собой вид рассрочки от застройщика. Но надо понимать, что в данном случае клиент ограничен в выборе недвижимости — квартиру он может купить только у определенных застройщиков, которые являются партнерами банка.
В отличие от стандартных «каникулярных» программ, льготные условия для заемщика сразу прописываются в договоре, а срок действия каникул обычно длиннее (12‑24 месяца по сравнению с тремя-шестью месяцами).
Половина: Одновременно платить за кредит и за снимаемое жилье тяжело. Поэтому внесение половинной суммы до момента переезда — это гуманная мера
Продукт для первичного рынка делит кредит и обслуживание на два периода — до завершения стройки и после него, объясняет Роман Строилов, директор по продажам в северо-западном регионе Glorax Development. В ходе строительства клиент платит долг и проценты только с суммы, которую банк фактически перевел застройщику, а это, как правило, половина кредита.
Погашается при этом и тело кредита, и проценты, говорит Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family. Причем одновременно и равномерно, уточняет Роман Строилов.
После того как объект оформлен в собственность, у заемщика начинается обычный график ежемесячных выплат банку, где на весь срок небольшими частями раскидывается недополученная выгода банка, возникшая за период ипотечных каникул. Разница между обычным платежом и тем, который возникнет после ипотечных каникул, очень небольшая, считает Анна Борисова.
Это видно из расчета, приведенного руководителем управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павлом Тимошенко на примере однокомнатной квартиры в UP-квартале «Римский» стоимостью 2,9 млн рублей.
Ежемесячный платеж по стандартной программе кредитования с первоначальным взносом 20 процентов на срок 20 лет составит 21 470 рублей, а по программе «Ипотечные каникулы», при прочих равных, — 11 580 рублей. После окончания срока каникул, например через три года, заемщик будет платить 23 160 рублей в месяц.
Кому выгодно, а кому нет. Покупатель квартиры в новостройке, как правило, снимает жилье, пока его дом строится. Для него‑то в первую очередь и предназначены ипотечные каникулы. Платить одновременно и за кредит, и за аренду тяжело, а то и невозможно. Поэтому внесение половинной суммы до момента переезда — это гуманная мера. Но временная.
«По условиям нашей программы заемщик может снизить вдвое ежемесячный платеж на первые один, два, три года кредитования, при этом срок каникул клиент выбирает сам», — разъясняет Павел Тимошенко. Кроме того, заемщик вправе прекратить каникулы и начать вносить полноценные платежи. Во время действия каникул тело кредита выплачивается точно так же, как и по стандартной программе, на последующие периоды откладывается выплата процентов, а это, подчеркивает Павел Тимошенко, выгодно заемщику.
Покупателю, который «не заморочен» арендой, вряд ли имеет смысл соблазняться каникулами. Если нет серьезных причин, зачем утяжелять себе платеж в будущем?
Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
