Ипотека в Москве. Честные ответы на острые вопросы от лучших московских экспертов недвижимости

ВАЛЕРИЙ МАЛЬЦЕВ, модератор беседы, директор Центра информационно-коммуникативных решений АКГ «Развитие бизнес-систем» 

Ипотека — достаточно сложный кредитный продукт, при этом весьма значимая социальная тема. Хотелось бы в ходе беседы найти ответы на многие вопросы, которые сейчас интересуют горожан. Например, как развивается рынок ипотечного кредитования в Москве, возможно ли снижение ставок по кредитам, в какой валюте выгоднее всего брать ипотеку и что выбрать — новостройки или вторичное жилье. На этом круглом столе мы получим рекомендации от лучших московских экспертов недвижимости.

Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки АН «Домус финанс»

Если у заемщика небольшой официальный доход, а неофициальный значительно больше, то есть несколько вариантов решения. Во-первых, практически все банки принимают справки по форме банка, где указывается реальный доход клиента. Справку заполняет бухгалтерия той организации, где работает заемщик, она заверяется руководителем или бухгалтером. Если все же работодатель отказывается выдать такую справку, есть еще один вариант. Некоторые банки предлагают интересный продукт: из документов требуется только паспорт и анкета, правда, первоначальный взнос должен составлять не менее 30%.

Ирина Терехова, менеджер по работе с ключевыми партнерами управления по работе с партнерами Сбербанка

В январе текущего года банк дифференцировал условия аккредитации для застройщиков, после чего у наших клиентов появилась возможность брать ипотеку на объекты на стадии готовности фундамента. Это выгодно покупателям, потому что, как правило, цена квадратного метра на этой стадии ниже, чем когда дом практически готов. Смягчение условий, а также проведение различных акций для заемщиков способствовало росту выдачи ипотечных кредитов. Большинство ипотечных кредитов берется в рублях. И мы рекомендуем брать ипотеку в той валюте, в которой получаете зарплату.

Анна Вепринцева, руководитель отдела продаж коттеджного поселка "Павловы озера" группы компаний «ИТЕРА»

Главное, что приобретает человек, переехавший жить за город, — это покой и здоровье. Шум, суета, бесконечный поток машин и людей — все это с радостью меняется на свежий воздух, красивую природу и ощущение полного спокойствия и комфорта. При этом темпы развития инфраструктуры, к которой мы так привыкли в городе — магазины, рестораны, школы, детские сады, и прочее, — за городом колоссальны. В итоге, покупая загородный дом, мы покупаем себе новую, лучшую, безопасную и очень комфортную жизнь. И все это — за деньги, сопоставимые с рынком городской недвижимости.

Виктория Григорьева, генеральный директор компании «БЕСТ-Новострой»

Новостройки на нуле чаще всего покупают для вклада инвестиций. Ипотека начинает выстреливать, когда объект построен на 30%. У нас есть такой объект, где доля ипотечных сделок в месяц составляет 90%. В целом около 60% жилья в новостройках приобретается с привлечением ипотечного кредита. При этом 75% покупателей квартир в новостройках, решивших оформить ипотеку, берут кредит с первоначальным взносом не более 20%. В среднем по рынку минимальный первоначальный взнос при оформлении кредита под залог строящегося жилья составляет 10%.

Александр Гришин, заместитель директора по ипотечным программам «МИЭЛЬ — сеть офисов недвижимости»

И на первичном, и на вторичном рынке есть свои плюсы и свои нюансы. Например, покупая квартиру на стадии строительства, можно существенно сэкономить — ее стоимость к моменту готовности дома будет выше на 35-40%. Однако в такую квартиру по понятным причинам нельзя сразу заехать. Поэтому если покупателю нужно жить в этой квартире здесь и сейчас, то ему целесообразнее взять ипотеку. Кроме того, инвестиции в незавершенные объекты всегда несут в себе элемент риска, поэтому при такой покупке необходимо четко понимать, что представляют собой застройщик и продавец, скрупулезно проверять документы.

Александр Хачатрян, начальник управления ипотечного кредитования ОАО «Главмосстрой-недвижимость»

Считаем, что ипотечный кредит целесообразно брать в той валюте, в который вы получаете зарплату. Это однозначное мнение. Если посмотреть статистику ЦБ по объему ипотечных кредитов в рублях и валюте, то в течение первого квартала этого года последние снизились на 20%. Очевидно, что люди погашают валютные кредиты, но новые не берут. Можно получить кредит в иностранной валюте под 6,5-7%, но спроса на этот продукт нет. Такую ипотеку берут люди, получающие зарплату в иностранной валюте, либо это заемщики, готовые брать на себя валютные риски, а последних мало. После 2008-го кризисного года никто не готов рисковать.

Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ ТЕКТА GROUP

Сегодня наши банки могут предложить дешевую ипотеку только в рамках краткосрочных акций. Причина довольно простая: банкиры не уверены в стоимости денег и в стабильном будущем российской экономики. Даже известные девелоперы могут уйти в недострой. Здесь бессильны репутация заемщика, аккредитация и рекомендации в СМИ. Исправить ситуацию поможет проектное финансирование объекта крупным банком, который будет контролировать стройку. Именно контроль со стороны банка и станет своего рода гарантией завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию в указанные сроки.

Елена Кураткина заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга департамента продаж Группы Компаний ПИК

2013 год ознаменовался всплеском на рынке ипотечного кредитования. Рынок предлагает клиентам большое количество ипотечных программ и акций, банки снизили свои требования по стройке. Сейчас банки предлагают программы с 20%-м и даже 10%-м первоначальным взносом, но, по данным компании, средний размер первоначального взноса по ипотечным сделкам составляет 30%, это говорит о том, что люди либо делают накопления, либо что-то продают, чтобы купить жилье. Еще отмечу, что если вы берете ипотечный кредит, то хорошо бы иметь и финансовую «подушку безопасности» — это три ежемесячных платежа в счет погашения кредита, эти деньги можно разместить во вклад. В случае непредвиденных обстоятельств вы сможете заплатить по кредиту и ваша кредитная история не пострадает, а это очень важно!

Владимир Шикин, руководитель пресс-службы Национального бюро кредитных историй

В 2013 году для ипотечного кредитования сложилась благоприятная конъюнктура. С одной стороны, дальнейший рост долговой нагрузки (отношения выплат по кредитам к доходу) находится на высоком уровне в районе 20%, с другой — и у заемщиков сохраняется потребность в заемных средствах, и у банков есть стремление кредитовать. В этой ситуации развитие ипотечных программ для банков — хорошая альтернатива потребительскому кредитованию на большие суммы, так как за счет большого срока кредитования и относительно невысоких процентов долговая нагрузка заемщиков растет не сильно, при этом обеспечивается рост кредитных портфелей хорошего качества. В ближайшей перспективе мы ожидаем роста конкуренции на рынке ипотеки, которая в том числе будет оказывать понижающее давление на ставки по ипотеке.

Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования банка «МИА» («Московское ипотечное агентство»)

Мы отмечаем тенденцию роста спроса на ипотеку в этом году, причем как по социально ориентированным программам, так и по рыночным. Если доходы семьи менее 100 тысяч рублей и при этом приходится жить в арендуемом жилье — идите на вторичный рынок, потому что, приобретая новостройку, вы будете платить и за аренду, и за ипотеку. Ориентируйтесь на планы строительства метро — так вы сможете выгодно вложиться, ведь при открытии новых станций метро цены в районе подрастают. Смотрите на партнерские отношения банков; возможно, если вы были раньше клиентом банка, то у вас будут привилегии. Если вы сотрудник компании, которая обслуживается в банке, то у вас тоже есть возможность приобрести кредит на лучших условиях. Карточки лояльности также помогут сэкономить. И не забывайте вкладывать свободные деньги на банковские депозиты.

Павел Тимошенко, начальник отдела ипотеки Агентства недвижимости «Лидер»

Ставки по ипотечным кредитам предоставляемые на приобретение строящегося жилья, как правило, выше на 1-2%, чем на приобретение жилья с оформленным правом собственности. Но стоимость самого жилья на этапе строительства значительно ниже, чем стоимость готового жилья. Можем сделать приблизительный расчет: Например, стоимость 1-комнатной квартиры в мкр. «Новое Измайлово» на этапе строительства 3 100 000 рублей. Стоимость этой же квартиры после ввода в эксплуатацию и получения свидетельства о собственности 4 100 000 – 4 200 000 рублей. Ставка по ипотеке в первом случае 13% годовых, во втором 12%; такая разница в ставке позволит сэкономить всего около 200 000 рублей за весь срок кредитования. Получается, что значительно выгоднее приобрести квартиру на этапе строительства, в данном случае разница 800 000р.

Роман Соколов, начальник отдела ипотеки и перспективного развития Группы компаний «Домостроитель»

Новостройка интересна с точки зрения инвестиций даже в ипотеку. На начале стройки ее выгодно взять под 13-15% годовых, еще два-три года платить и потом по факту постройки дома реализовать квартиру. Тут есть интересная инвестиционная составляющая. С учетом роста цен на новостройки, с учетом того, что география строительства расширяется и те районы, которые считали дальним Подмосковьем, теперь стали гораздо ближе к Москве. Эту же квартиру можно еще и сдавать в аренду, ипотеку платишь за счет сдачи. Думаю, новостройка на ноле в ипотеку — это один из способов заработать определенное количество денег. Прощупывайте почву, держите руку на пульсе экономики, и вы заработаете.

Алексей Бахаев, директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банк

Действительно, ипотечным клиентам необходимо всегда иметь деньги про запас для непредвиденных случаев потери дохода в размере трех-четырех платежей по кредиту. Люди также забывают, что им ежегодно нужно платить взнос по страховке, а это достаточно существенная сумма для разовой оплаты. Когда человек получает кредит, то в общей сумме сделки может ее не заметить, а через год, вспомнив о необходимости оплаты страховки, клиент в данный момент может не иметь необходимой суммы. Также люди иногда не понимают, для чего вообще им нужно застраховать титул собственности квартиры или свою жизнь и что они могут потерять в случае, если произойдут те или иные риски, кто будет оплачивать ипотеку, если с заемщиком что-то случится.

Феликс Ходжаев, руководитель направления по работе с застройщиками Московского кредитного банка

Сегодня на рынке представлено несчетное количество предложений на любой вкус. Выбор есть, но высокая стоимость недвижимости практически не оставляет шансов накопить необходимую сумму. Если желаемая квартира уже найдена, а денежных средств не хватает, люди задумываются об ипотечном кредите. При оценке всех за и против потенциальные ипотечные заемщики самым весомым минусом называют неуверенность в стабильности экономики, кроме того, у многих еще очень живы воспоминания о кризисе 2008 года. Неуверенность в экономической стабильности в совокупности с высокой стоимостью квартир существенно тормозят рынок ипотечного кредитования.

Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость»

Мы рекомендуем клиентам внимательно относиться к расчету кредита. Оптимально это 30% первоначальный взнос, максимальный срок с возможностью досрочного погашения, причем на погашение кредита должно уходить не больше 50% от дохода семьи. Часть денег в размере двух-трех ежемесячных платежей можно разместить на депозите на случай потери работы или другой непредвиденной ситуации. Обязательно страхуйте свою жизнь и потерю трудоспособности, стоимость — 0,2–0,5% от суммы кредита. Также воспользуйтесь титульным страхованием, если покупаете квартиру на вторичном рынке. Страхование титула стоит 0,17–0,35%.

Константин Балакин, PR-менеджер АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

В целом, вопреки скептическим разговорам, с ипотекой сегодня дела обстоят хорошо. С привлечением ипотечных средств проводится значительная часть сделок. Кстати, принято считать, что у ипотечников «каждая копейка на счету», и они редко прибегают к услугам риэлторских агентств, чтобы избежать дополнительных трат. Но банки, состоящие в партнерских отношениях с некоторыми агентствами, дают клиентам этих агентств преференции в виде снижения ставок на 0,25-0,5-1 %. Нетрудно посчитать, какую сумму можно сэкономить к моменту погашения кредита. И многие сегодня обращаются в риэлторские компании не только за помощью профессионалов, но и из соображений экономии.