Как купить квартиру на аукционе

    ЖК «Вавилов дом». Квартиры здесь продаются только после сдачи в эксплуатацию по договору купли-продажи и с полной отделкой. Фото: vlaston.ru
    ЖК «Вавилов дом». Квартиры здесь продаются только после сдачи в эксплуатацию по договору купли-продажи и с полной отделкой. Фото: vlaston.ru

    И можно ли на этом сэкономить

    Во многих странах аукционы — очень распространенный способ продажи жилья. По данным Моссоцгарантии, за рубежом 30‑80  процентов сделок с недвижимостью осуществляется именно так. В России тоже можно купить квартиру на аукционе, но пока этот способ недостаточно популярен. Эксперты рассказывают, как можно совершить сделку на торгах и в каких случаях это имеет смысл делать.

    Новостройка по номиналу. Чаще всего на аукционы выставляется жилье, которому законодательно предписан такой способ продаж. На первичном рынке это новостройки, которые возводит город: согласно ФЗ № 44, иного способа продажи городского имущества, кроме как через электронные торги, просто не существует.

    В Москве такое жилье строит «Мос­инжпроект», а продает — аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Компания занимается продажей с торгов не только возведенных городом домов, но и других квартир на первичном рынке, принадлежащих городу, — например, доставшихся властям от застройщиков в рамках совместных программ.

    Помимо девяти городских жилых комплексов, через Мосреалстрой реализуется жилье в нескольких проектах частных застройщиков: например, ЖК «Life-Митинская», ЖК «Вавилов дом» и др. Отличительной особенностью этих новостроек является то, что они продаются только после сдачи в эксплуатацию по договору купли-продажи и с полной отделкой.

    При этом цены на аукционах сравнимы со стоимостью аналогичных квартир, продающихся на открытом рынке. Например, цццв доме на Дмитровском шоссе, 169 (в районе Северный, расположенном за МКАД), на октябрьских торгах средняя стартовая цена составляет 97  000 рублей, а минимальная — 86 900.

    Для сравнения, в соседнем комплексе «Микрорайон Северный», по данным «ИРН-Консалтинг», цена метра составляет 87  700‑126  000 рублей. В проекте есть сданные корпуса, а строящиеся должны быть введены в эксплуатацию во II квартале 2018 года.

    В целом квартиры в этом ЖК продаются за 3‑7,7 миллиона рублей (25‑104 кв. м), а на Дмитровском шоссе, 169, до торгов — за 3,9‑7,7 миллиона рублей (41‑93 кв. м).
    По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на таких аукционах цены редко вырастают существенно: «Спрос ограничен, поэтому на одну квартиру редко претендуют более двух-трех человек, а зачастую на одну квартиру бывает и вовсе один претендент, который приобретает жилье по стартовой цене. Если цена в ходе торгов вырастет значительно, покупателю проще отказаться от покупки и рассмотреть другую квартиру, чем биться до последнего».

    Статистика «Мосреалстроя» подтверждает слова эксперта. Например, в августе компания продала на аукционах 211 квартир, всего в торгах участвовали 540 человек. Выставленные на аукцион квартиры находились в пяти жилых комплексах: «В Некрасовке», «На Базовской», «На Симоновском», «На Дмитровском, 169» и «Пресненский вал, 14». По словам первого заместителя генерального директора по девелопменту «Мос­инжпроект», генерального директора «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберта Суниева, средний рост стоимости квартиры в ходе торгов составил 7  процентов, максимальный — 30 процентов.

    Рост стоимости зависит от востребованности конкретного объекта. Так, если в ЖК «На Дмитровском, 169» 93  процента квартир реализованы с повышением изначальной цены (в среднем на 9  процентов), то в жилых комплексах «На Базовской» и «В Некрасовке» большая часть квартир была реализована по номинальной стоимости, а средний прирост цены составил около 1 процента, или менее 100 000 рублей.

    Вторичные торги. Через электронные аукционы можно купить и квартиру на вторичном рынке. В первую очередь, это залоговые квартиры, которые были изъяты у ипотечных заемщиков, не справившихся с выплатами. Например, в базе площадки «Все залоги» в настоящее время опубликована информация о торгах, на которые выставлены около 1100 квартир и комнат по всей России, из них 25 лотов находятся в Москве.

    Кроме того, с аукционов продаются вторичные квартиры, доставшиеся городу. Например, Моссоцгарантия заключает с одинокими пенсионерами договоры пожизненного содержания, в рамках которых пенсионеру ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные услуги, а после смерти человека квартира достается городу. По данным Моссоцгарантии, в 2015 году на аукционах было продано менее 100 квартир, в 2016‑м — 172, а с начала 2017 года — 100 квартир.

    По данным департамента Москвы по конкурентной политике, в среднем на одну квартиру на аукционе претендуют три человека, при этом рост цены обычно не превышает 4  процента. Компании, помогающие с покупкой квартир на аукционах, говорят, что иногда таким образом можно купить квартиру с дисконтом 60  процентов к рыночной стоимости. Однако обычно скидка гораздо меньше. Так, к примеру, по данным Моссоцгарантии, средняя цена метра на аукционах составляет примерно 148  000 рублей, это на 11  процентов ниже индекса IRN.RU за ноябрь (166  296 рублей за кв. м).

    Как поучаствовать. Чтобы поучаствовать в аукционе, в первую очередь нужно получить электронную цифровую подпись. Для этого можно оформить заявку на Единой электронной торговой площадке и собрать необходимый пакет документов. В него входит заявление на изготовление сертификата ключа подписи, заявление на присоединение к регламенту удостоверяющего центра, свидетельство ИНН или заверенная нотариусом копия, копия СНИЛС и паспорт. Затем надо оплатить квитанцию (3700 рублей). Предъявить документы и получить подпись можно в точке выдачи, в Москве она находится по адресу ул. Садовая-Спасская, дом. 21 / 1, ком. 7. Электронная подпись действует в течение года, за дополнительные деньги срок можно продлить.

    После этого можно регистрироваться на специализированной торговой площадке. Для городского имущества это Единая электронная торговая площадка, у банков обычно есть собственные площадки, на которых они продают залоговые квартиры.
    На площадке нужно выбрать квартиру и внести задаток. Он не может превышать 20  процентов от стоимости квартиры, но обычно составляет 3‑15  процентов.

    Сами торги проходят в течение нескольких дней. Если покупатель проиграл в торгах, задаток ему возвращается, а вот при отказе от покупки на выигранных торгах задаток будет потерян. Заключить договор купли-продажи и внести полную стоимость квартиры обычно необходимо в течение пяти дней.

    На аукционе можно купить квартиру с использованием ипотеки. Одобрение банка нужно получить до проведения торгов — в период заявочной кампании. В случае победы на торгах срок заключения договора купли-продажи для ипотечников составляет 15 рабочих дней.

    Пока аукционы на жилье существуют, скорее, как вынужденный способ продажи квартир — они в основном касаются городского и залогового имущества, которое по‑другому продавать нель­зя. Что на вторичном рынке, что на первичном на них редко проходят серь­езные торги на повышение, да и стартовая цена редко бывает с очень большим дисконтом. В целом, это неплохой способ сэкономить около 10  процентов от рыночной стоимости аналогичного жилья. С другой стороны, в рамках торга с продавцами или скидочных акций от девелоперов зачастую можно получить не меньшую скидку.

    Статистика аукционов: по данным Департамента Москвы по конкурент­ной политике, в среднем на одну квартиру на вторичном рынке на аукционах претендуют три человека.

    Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

    Поделиться