Как распознать долгострой

    На что в первую очередь следует обратить внимание покупателям квартир в новостройках

    Если верить прогнозам чиновников, через несколько лет обманутых дольщиков в московском регионе не останется: проблемы уже обманутых решат власти и девелоперы, а будущих дольщиков защитит реформированный закон 214-ФЗ. Впрочем, подстраховать себя от риска стать обманутым может и сам дольщик. Эксперты назвали основные маркеры потенциального долгостроя.

    Демпингующих застройщиков лучше обходить стороной

    Низкие цены всегда привлекают покупателя. Но сильно демпингующих застройщиков, которые на старте продаж выставляют ценник на 15-20 % дешевле аналогичной недвижимости в той же локации, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в Группу «Эталон») Даниил Селедчик советует обходить стороной.

    148 тысяч руб.
    средняя цена квадратного метра в массовых московских новостройках. Однако «вилка» очень широкая — от 79 до 330 тысяч

    «Это может свидетельствовать о том, что у девелопера недостаточно средств. Возможно, банки не готовы выделять под объект проектное финансирование, и строительство будет вестись исключительно за счет средств дольщиков. В таком случае велик риск вложиться в долгострой», — предупреждает эксперт.

    Есть примеры, когда изначально цены в проектах, ставших в дальнейшем проблемными, были значительно ниже рыночной. Например, объекты «СУ-155». «Застройщик предлагал населению квартиры по заманчивым ценам. Какая ситуация с объектами «СУ-155» сложилась сегодня, всем известно», — рассуждают в Москомстройинвесте. Другой пример — ЖК «Царицыно» на 6-й Радиальной улице. Когда у застройщика начались проблемы с финансированием, он стал предлагать гражданам квартиры по «выгодной» цене, которая была гораздо ниже рыночной, напоминают в комитете.

    Впрочем, оценивать уровень цен в проекте нужно достаточно аккуратно, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «Даже если клиент ограничится определенным районом и сравнит стоимость квартир, близких по своим характеристикам, это совсем не значит, что их средняя цена должна быть схожей. Каждая площадка под строительство, как правило, имеет серь­езный изъян (железная дорога, кладбище, промзона) или явное преимущество (метро, парк, река), которое может изменить цены на 20-30% в сравнении с конкурентами. И это никак не указывает на потенциальную ненадежность проекта».

    С точки зрения вычисления потенциального долгостроя полезнее наблюдать за динамикой цен в проекте, советует эксперт: «Если застройщик идет на прямое снижение стоимости и каждая новая очередь, секция, корпус поступают в продажу по более низким расценкам, то это, скорее всего, свидетельствует об отчаянном положении с продажами». При этом оценивать стоимость жилья эксперт советует за вычетом скидок и бонусов, что предлагают застройщики.

    Опасная скидка

    Сегодня на первичном рынке массового жилья в Москве максимальная скидка, по подсчетам «Метриум Групп», достигает 16 %, при этом средний размер дисконта равен примерно 6-7 %. Скидки выше 15 % Мария Литинецкая уже считает настораживающими.

    «Речь идет о жилых комплексах массового сегмента, — обращает внимание эксперт. — В бизнес-классе скидка 20 % вполне имеет право на существование, равно как и в элитном сегменте могут встречаться дисконты до 40 %».

    Повод насторожиться дает и длительный период действия весомых скидок (на протяжении нескольких месяцев подряд): возможно, у проекта возникли проблемы с финансированием, предупреждает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». По его словам, сегодня, чтобы не строить себе в убыток, застройщик может позволить себе реализовывать жилье по стоимости на 5-7 % ниже среднерыночной.

    Гендиректор Фонда развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская рекомендует ориентироваться не на размер скидок, а на итоговую стоимость при 100 % оплате. По ее словам, настораживать должна разница более чем в 10 %. Если в каком-то районе в кирпично-монолитных домах со сроком сдачи III-IV квартал 2019 года средняя стоимость метра при 100 % оплате в квартире без отделки составляет около 100 000 рублей, то цена 88 000 за метр должна насторожить.

    Смена подрядчика: по оценке экспертов, передача стройки из рук в руки может тормозить процесс примерно на два-три месяца

    Дом не видно — не показатель риска

    Как ни странно, но тот факт, что строящийся дом долго не виднеется из-за ограждающего площадку забора, вовсе не говорит о возникших у застройщика проблемах. Ведь в строительном цикле есть периоды, когда работа может быть и вовсе не видна. В то же время активная стройка видимой части дома не всегда говорит о надежности девелопера.

    «Большинство застройщиков в целях стимулирования продаж очень активно строят видимую часть. Далее у неудачливых начинаются проблемы с дефицитом инвестиций. На сегодняшний день большая часть проблемных объектов с обманутыми дольщиками замораживаются на стадии построенного каркаса дома. Работа с инженерными сетями внешне так не очевидна», — говорит директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

    Подключение к технологическим сетям — отдельная история. Давно построенный дом может быть не введен в эксплуатацию из-за отсутствия воды или света. Чтобы избежать таких ситуаций, важно изучить договор о присоединении к технологическим сетям, советуют эксперты.

    В Московской области застройщики в своих проектах возводят собственные инженерные сооружения (ВЗУ, котельная и пр.). К городским сетям осуществляется подключение лишь к газу и электричеству, рассказывает Павел Брызгалов из ФСК «Лидер». В Москве наоборот — застройщики подключаются в основном к городским сетям.

    «Если проект предусматривает подключение к городским сетям и у застройщика нет договоров на их подключение, то покупателю следует насторожиться», — говорит Павел Брызгалов.

    Смена подрядчика не всегда приводит к недострою

    «Подрядчики могут быть не совсем добросовестными и строить не по тем нормам, которые заявлены изначально. В этом случае застройщик вправе менять подрядчика. И зачастую смена подрядных организаций может говорить о том, что компания заботится о качестве объектов», — говорит Рустам Арсланов из ГК «Гранель» и не скрывает: при строительстве ЖК «Валентиновка парк» компания дважды сменила генподрядчика, но объект достроили в назначенные сроки.

    Другой вариант: если у генеральной подрядной организации хорошая репутация, она считается эффективной, но с ней прекращают сотрудничество, то источником проблем может быть сам девелопер, который, к примеру, ищет поставщика услуг с более доступным прейскурантом.

    Застройщик: важен не размер, а репутация

    Покупатель квартиры в новостройке должен убедиться в надежности девелопера. Для начала — изучить документацию.

    Во-первых, нужно проверить, ведется ли реализация квартир по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с ­214-ФЗ. Во-вторых, оформлена ли на объект вся документация, в первую очередь проектная декларация и разрешение на строительство (эти документы должны быть опубликованы на сайте проекта). В-третьих, есть ли на сайте проекта графики строительства, фото и видео, подтверждающие их соблюдение. Если хотя бы на один из вопросов можно ответить отрицательно, это повод задуматься о том, стоит ли приобретать квартиру в проекте, рекомендуют в Москомстройинвесте.

    Следует изучить и репутацию застройщика: является ли он добросовестным или в истории компании имеются случаи, когда ввод объекта задерживался. Если имеются незавершенные объекты, даты ввода которых переносились, — это признак того, что застройщику нельзя доверять.

    Также необходимо проверить, нет ли выбранной новостройки в перечне проблемных объектов, в реестре пострадавших граждан. Такие реестры публикуют региональные контролирующие органы, в Москве — как раз Москомстройинвест, в Подмосковье — Минстройкомплекса.

    ИСТОЧНИК:  аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

    Поделиться