Как слезть с «ипотечной иглы»

    Рисунок Николая Воронцова, cartoonbank

    Мнения экспертов о перспективах развития рынка ипотечного кредитования

    Доступная ипотека последние годы осталась главным драйвером спроса на рынке жилья. В середине сентября Центробанк поднял ключевую ставку на 0,25 %, а следом многие банки начали поднимать ипотечные ставки. Пока продажи продолжают расти, однако дальнейшее повышение ставок существенно увеличит размер ипотечного платежа. В результате многие люди, которые планируют улучшить жилищные условия, не смогут себе этого позволить, а застройщики могут столкнуться с резким падением темпов продаж. Эксперты поделились прогнозами о том, как ипотека будет влиять на рынок жилья, в ходе онлайн-конференции «Ставка больше, чем жизнь: проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования».

    Ипотечная зависимость

    «Пока повышение ставок не сильно отразилось на спросе, поскольку ипотека подорожала совсем незначительно. Напротив, отмечается даже рост спроса: люди стремятся успеть приобрести жилье по низким ставкам. Однако в случае дальнейшего подорожания ипотеки спрос на недвижимость снизится», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

    С этим согласен директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов: «Например, этой осенью после повышения ключевой ставки ЦБ на 0,25 п. п. ряд банков начали объявлять о повышении ипотечных ставок по своим программам. Ставки в итоге выросли меньше чем на 1 п. п., средний ежемесячный платеж вырос незначительно, но важен был сам слом трехлетнего тренда на снижение и неясные перспективы колебания ставок в будущем. В этой ситуации в сделку поспешили войти те, кто ждал еще более выгодных условий. Они решили, что в ближайшем будущем ставки поднимутся еще выше, и ускорили принятие решения».

    При этом Дмитрий Цветов говорит, что о снижении цен из‑за роста ставок говорить преждевременно: «Снижение цен на жилье возможно только при существенном падении спроса, но это возможно только при кратном увеличении ипотечных ставок. Кроме того, даже в этом случае остается вопрос себестоимости строительства — по нашим оценкам, в 2019 году она может увеличиться на 5‑7 % за счет повышения НДС и цен на топливо, а также скачков валютных курсов».

    В ситуации общей экономической неопределенности нужно исходить в первую очередь из своих личных текущих потребностей. Ведь даже эксперты иногда ошибаются», — Олег Репченко

    В этих условиях единственной возможностью поддержать спрос станут новые программы банков и застройщиков, нацеленные на тех, кто пока не может купить квартиру. «Это молодые специалисты и семьи, работники производственных предприятий без высшего образования, люди в возрасте от 45 лет — последнее актуально в свете повышения пенсионного возраста», — говорит Дмитрий Цветов.

    Олег Репченко считает, что акцент нужно сделать на другом, поскольку пора снижать зависимость рынка недвижимости от ипотеки. «Мы давно говорим о том, что решающим фактором в активизации спроса должна быть не ипотека, а доступные цены на недвижимость. Если ставки по ипотеке вырастут, цены придется снижать. Государство может помочь девелоперам, снизив их затратную часть (на землю, обязательства по инфраструктуре и т. п.). И в этом случае застройщики смогут выставлять квартиры по более низким ценам без ущерба для маржинальности проектов», — говорит эксперт.

    Что делать покупателю

    «В начале 2019 года мужу придет большая премия. В идеале покупали бы квартиру уже после этого — в феврале-марте, так как сможем «доложить» к первоначальному взносу еще 300 000. Но вдруг вырастут ставки по ипотеке? Что лучше — брать сейчас с меньшим взносом или можно подождать?» — спросила одна из читательниц.

    Если ваш банк не готов рефинансировать ваш ипотечный кредит, вы можете обратиться в любой другой банк, где действуют подобные программы», — Михаил Гольдберг.

    По мнению руководителя аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаила Гольдберга, если подобрано жилье и накопленной суммы достаточно для первоначального взноса (он должен быть не менее 15‑20 %), то откладывать решение жилищного вопроса в ожидании снижения ставок не стоит: «Когда ставки перейдут к снижению, кредит можно будет рефинансировать, а вот нужный объект недвижимости может уйти с рынка или подорожать. А полученную позднее сумму можно будет направить на частично-досрочное погашение кредита».

    Дмитрий Цветов подчеркивает, что, даже если округлить ставку до 10 %, переплата за эти «лишние» 300 000 за три месяца составят примерно 7 500 рублей: «Так что, если вы нашли хороший вариант — нет смысла ждать ради экономии, существенной она все равно не будет. Премию и дополнительные 300 000 рублей можно будет использовать в качестве досрочного погашения». Но если понравившийся вариант еще не найден, то торопиться купить «лишь бы что» точно не стоит. «Однако есть смысл согласовать ипотечный кредит прямо сейчас, чтобы вам зафиксировали ставку, и после этого у вас будет пара месяцев на принятие финального решения», — считает эксперт.

    Другая ситуация у читательницы Наталии Кудрявцевой: «В мае взяла ипотеку со ставкой 9,5 %. Но изменилась семейная ситуация, поэтому в ближайшее время придется продавать квартиру из‑под ипотеки и брать другую. Получается, что придется гасить текущую ипотеку по выгодной ставке, а новую брать под больший процент. Стоит ли это делать сейчас (через пару-тройку месяцев, пока найдем покупателей) или лучше подождать, когда ставки снизятся, чтобы не менять меньший процент на больший?»

    Дмитрий Цветов считает, что торопиться не стоит, поскольку продажа залоговой квартиры связана с финансовыми потерями. «Но если говорить о большей ставке, то сейчас она не 9,5 %, а 9,9 %, — отмечает эксперт. — Согласитесь, разница несущественная. Кроме того, я не верю, что даже в ближайшие полгода уровень ставок скакнет в какую‑либо сторону. Любые изменения в этой области, скорее всего, будут плавными и постепенными. Если, конечно, не случится чего‑то экстраординарного, но планировать свою жизнь с учетом подобных обстоятельств я бы не стал».

    Более половины сделок в массовом сегменте совершается с использованием ипотеки, а в некоторых проектах доля ипотечных сделок достигает 80–90 %.

    Поспешить стоит тем, кто планировал рефинансировать ипотеку по более низкой ставке. Правда, один из читателей заметил, что банки неохотно идут на снижение ставки. «Если ваш банк не готов рефинансировать ваш ипотечный кредит, вы можете обратиться в любой другой банк, где действуют подобные программы, — рекомендует Михаил Гольдберг. — Рефинансирование в другом банке происходит путем выдачи нового ипотечного кредита на погашение текущего. Зачастую такой вариант может быть выгоднее для заемщика, чем рефинансирование в своем банке».

    Дмитрий Цветов советует сначала определиться, действительно ли рефинансирование приведет к существенной экономии. «Рассчитать, насколько выгоден проект рефинансирования, довольно просто: сначала нужно понять вашу экономию, то есть насколько в результате рефинансирования сократится ежемесячный платеж. Из этой суммы нужно вычесть неизбежные расходы на рефинансирование — оценку квартиры, страховку, оформление и регистрацию нового договора ипотеки и нового обременения на вашу квартиру. Как человек, который в свое время через это прошел, советую также оценить итоговый профит с точки зрения временных затрат. А также того, как долго еще вы собираетесь выплачивать кредит. Если в ближайшем будущем вы собираетесь досрочно его погасить, в рефинансировании нет смысла».

    Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

    Поделиться