Эксперты рассказали о подводных камнях при аренде недвижимости
Квартиру можно сдавать не только на долгое время, но и посуточно. Такое жилье пользуется спросом как среди туристов, так и среди тех, кто приезжает в Москву по делам. Потенциально краткосрочная аренда приносит больший доход, однако выше риск простоя и трудозатраты.
Туристы и командированные
«Посуточный съем востребован туристами, приезжающими в столицу, во многом потому, что в Москве мало гостиниц с доступными ценами. Как правило, стоимость номеров в гостиницах с хорошим месторасположением даже в сегменте эконом-класса очень высока, и для многих снять квартиру — более бюджетная альтернатива», — говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Есть периоды повышенного спроса. По словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, это периоды декабрь-январь, сентябрь, конец апреля – август и сезонные мероприятия — в это время цены повышаются в 1,5‑2 раза.
32 млн долларов
заработали в общей сложности хозяева российских квартир на аренде за год. Столько же заработали бразильцы во время Олимпиады за месяц
С середины июня до середины июля 2018 года в России пройдет чемпионат мира по футболу. Эксперты прогнозируют примерно двукратный рост цен на посуточную аренду в этот период. «Во время чемпионата 90‑95 процентов квартир будут заняты, если не все 100. Чемпионат мира — событие, который вызывает колоссальный интерес со стороны болельщиков и не только», — отмечает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». Если на сервисах прямой аренды квартир вроде Airbnb осталось еще немало свободных квартир, то на Booking.com уже забронирована большая часть апартаментов.
«К нам уже обратились делегаты из Аргентины с просьбой подобрать порядка 100 квартир с бюджетом $ 5 000 долларов за каждую», — рассказывает директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера.
В Airbnb готовят масштабную информационную кампанию в преддверии чемпионата по стимулированию роста предложений найма жилья. Кроме того, компания планирует сотрудничество с государственными организациями. В ходе Петербургского экономического форума сервис подписал меморандум с Ростуризмом, направленный в том числе на сотрудничество в рамках приема гостей на чемпионате мира по футболу.
О конкретных условиях сотрудничества не сообщается, но сам факт меморандума уже успел возмутить представителей гостиничного бизнеса. Как сообщают в Airbnb, за время Олимпийских игр в Рио-де-Жанейро люди, сдающие жилье через сервис, смогли заработать в общей сложности $ 30 млн. Для сравнения: примерно столько же ($ 32 млн) заработали хозяева российских квартир за целый год — с мая 2016 года по апрель 2017 года.
Доходнее долгосрочной
Разброс цен на посуточную аренду в Москве крайне велик. «За 1500 рублей можно снять однокомнатную квартиру в спальном районе, за 150 000 рублей в сутки предлагаются эксклюзивные апартаменты площадью 290 метров в элитном ЖК на Воробьевых горах», — говорит Мария Жукова. А двухэтажный пентхаус в Москва-Сити можно сдать на сутки за $ 10 000.
Обычная стоимость посуточной аренды в центре Москвы, по данным «Азбуки жилья», составляет от 3 000 до 30 000 рублей в день. На окраине стоимость однокомнатной квартиры — в районе 1200‑1 500 рублей. «Цена однокомнатной квартиры около крупных выставочных центров, к примеру «Крокус Экспо», примерно 2 000 рублей в день.
Стоимость не меняется в меньшую сторону, так как выставки / конференции здесь проходят круглый год и людям необходимо где-то жить. В радиусе 5 км от «Крокуса» за неделю до проведения крупных выставок найти квартиру практически невозможно», — утверждает Роман Бабичев.
Таким образом, потенциальная доходность выше, чем от сдачи квартиры в долгосрочную аренду. Но больше и риск простоя. По словам Романа Бабичева, если посуточная квартира простаивает больше десяти дней в месяц, то этот месяц считается плохим и прибыли не приносит. Востребованная квартира обычно сдается более 20 дней в месяц, а в востребованных локациях вроде того же «Крокус экспо» почти не бывает простоев.
70 тысяч рублей
в месяц в среднем приносит посуточная сдача в аренду двухкомнатной квартиры эконом-класса с косметическим ремонтом в российской столице
По данным экспертов, двухкомнатную квартиру эконом-класса с косметическим ремонтом в Москве можно сдать за 3 000‑4 000 рублей в сутки. Допустим, она будет находиться в аренде 20 дней, тогда доход за месяц составит от 60 до 80 тысяч рублей. В то же время при помесячной аренде хозяин получит, скорее всего, от 35 до 45 тысяч рублей.
Между тем, по словам генерального директора Intermark Hospitality Карины Шмаревой, с учетом простоя доходность посуточной аренды хоть обычно и выше, чем долгосрочной, но показатели не заоблачные — 4‑8 процентов годовых.
Для наглядности можно сравнить доходность на конкретном примере.
Возьмем квартиру из базы «Суточно.ру» — в 10 минутах пешком от станции метро «Марксистская». За двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м с нормальным ремонтом просят 3500 в сутки. Согласно калькулятору стоимости квартир IRN.RU, на рынке такая квартира стоит примерно 13,8 млн рублей.
Если квартира сдается посуточно 20 дней в месяц, в год она принесет 840 000 рублей, то есть доходность составит 6,1 %. С помощью калькулятора аренды можно посчитать, что сдача в долгосрочную аренду принесет за 12 месяцев 648 000 рублей (если не съедет арендатор и не случится простоя) — это 4,7 процентов годовых.
География цен: На сегодняшний день средняя ставка посуточной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 2400 рублей, в Санкт-Петербурге — 1500 рублей, а в Казани — 1200 рублей.
Уборка, ремонт и налог
Помимо простоев есть и другие нюансы, которые нужно учитывать. «Типичные сложности — это поломки, шумные компании, которые снимают посуточно квартиры для празднования каких-то событий, такие могут и разгромить квартиру», — говорит Роман Бабичев. Во многом из‑за этого посуточная аренда слабо развита в элитном сегменте.
«Если исходить из того, что во время падения арендных ставок в прошлом году многие арендаторы предпочли снять свои квартиры с экспозиции, вместо того чтобы сдавать их посуточно, простой не так больно бьет по карману, как ненадежный квартиросъемщик, который за месяц успеет причинить немалый ущерб», — говорит Марина Шекера. Кроме того, такая аренда более трудозатратна.
«После каждого арендатора в доме требуется произвести уборку, сменить белье и т. д.», — отмечает Мария Жукова.
При налогообложении к собственникам, сдающим жилье на короткий срок, применяется та же практика, что и к людям, сдающим жилье на долгий срок.
«То есть собственник может сдавать квартиру как физлицо с уплатой налога в размере 13 процентов или же может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения, и платить 6 процентов с доходов. ИП также должен оплачивать ежегодные страховые взносы и подавать налоговую декларацию», — говорит Мария Жукова.
Правда, по словам Романа Бабичева, на практике почти все собственники, сдающие квартиру в посуточную аренду, не платят налоги, поскольку отследить приход денег сложно.
Крупные агентства недвижимости редко занимаются сдачей квартир посуточно.
«Например, компания «МИЭЛЬ-Аренда» посуточной арендой не занимается, впрочем, как и желающие арендовать квартиру на несколько дней очень редко обращаются в риелторские агентства», — говорит Мария Жукова. Однако для арендодателей существует немало удобных сервисов. Самый известный в мире — Airbnb, однако и в России есть удобные аналоги — Sutochno.ru и другие.
Элитное жилье: Покупать такие квартиры для посуточной сдачи в аренду не имеет особого смысла. По мнению экспертов, срок их окупаемости в среднем может составить более 50 лет
Что покупать
В Москве есть локации, где квартиры не пустуют никогда. «Как говорилось выше, это, например, районы, где расположены крупные выставочные центры. Если задаться целью и купить квартиру в таких местах, то это можно превратить в доходный бизнес.
Однокомнатная квартира в ликвидном месте может приносить до 90 000 рублей в месяц, если она с хорошим ремонтом, вложения в такой вид бизнеса можно отбить за 7 лет. При этом средняя доходность однокомнатной квартиры в три раза меньше», — считает Роман Бабичев.
Кроме того, необязательно покупать квартиру в Москве. Например, в Санкт-Петербурге входной билет ниже. Так, по данным Domofond.ru, средняя стоимость однушки в Москве составляет 7,35 млн, а в Северной столице — 4,15 млн.
При этом средняя ставка посуточной аренды однушки в Москве, по данным Avito, — 2 400 рублей (576 000 рублей в год при занятости 20 дней в месяц, или 7,8 процентов от стоимости квартиры), а в Санкт-Петербурге — 1 500 рублей (360 000 рублей, или 8,7 процентов).
В Казани средняя цена посуточной аренды составляет 1 200 рублей. Купить однушку в Казани можно в среднем за 2,6 млн рублей. Таким образом, доходность посуточной аренды составляет 11 процентов.
Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
