Квартира для сдачи в аренду: как выбрать, обустроить и сдать

    Ремонт: при ремонте небольшой «однушки» или студии реально уложиться в 200 тысяч рублей. Даже с частичной меблировкой
    Ремонт: при ремонте небольшой «однушки» или студии реально уложиться в 200 тысяч рублей. Даже с частичной меблировкой

    Сдача квартиры в аренду сейчас не приносит большого дохода, однако многие все же рассматривают такой заработок на квадратных метрах. Кто‑то покупает квартиру для подрастающих детей и планирует сдавать квартиру, пока не придет время отдать ее ребенку. Другие рассчитывают на прибавку к пенсии в будущем и рассматривают жилье как актив, который сможет приносить пусть небольшой, но стабильный и предсказуемый доход. Выясняем, как купить подходящую квартиру и подготовить ее к сдаче в аренду.

    Сколько можно заработать

    По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сдача квартиры в аренду в среднем сейчас приносит 4‑5 % годовых. При этом для действительно ликвидных квартир доходность, по словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, может достигать 7 % в год.

    По оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,3 млн рублей. А средняя ставка аренды столичных «однушек» этого же класса — 33 тысячи рублей в месяц. Таким образом, срок окупаемости составляет около 16 лет.

    7% в год
    достигает доходность от сдачи в аренду квартиры в Москве. Самым большим спросом пользуются «однушки».

    Мария Жукова называет больший срок — около 18 лет, особенно если принимать во внимание налоги и оплату коммунальных услуг. При этом основное правило при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду — чем выше вложения, тем ниже доходность. Обозначенные сроки окупаемости актуальны для квартир эконом- и комфортклассов, тогда как в сегменте «бизнес» они могут достигать 20‑25 лет. Таким образом, при бюджете, допустим, в 10 млн рублей лучше купить две дешевые квартиры, чем одну дорогую.

    Стоимость: «однушка» в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,3 миллиона рублей.

    Окупаемость: срок окупаемости от сдачи квартиры в аренду — от 16 до 18 лет. Средняя ставка «однушек» — 33 тысячи в месяц.

    Расположение: съемщики квартир жертвуют близостью к метро ради района с хорошими поликлиниками и школами.

    В погоне за новизной

    Квартиры в новых домах пользуются большим спросом, чем жилье в старом жилом фонде. Однако здесь разница не такая существенная, как при продаже: примерно 5 % против 10 %. Вполне подходящими и востребованными, по словам Марии Жуковой, являются «брежневки» 1980‑х годов.

    Купить квартиру в новом доме по цене более старой «вторички» и выиграть за счет повышенной аренд­ной ставки можно на стадии строительства. Однако, по словам Марии Литинецкой, необходимо оценивать не только стоимость жилья, но и упущенную за время ожидания сдачи дома выгоду.

    «Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два года. А за это время можно было бы получить около 1 млн рублей арендных платежей». Поэтому лучше рассматривать новостройки на поздних стадиях. Имеет смысл отдать предпочтение квартире в панельной новостройке: они быстрее строятся и в них меньше затраты на отделку.

    В идеале надо выбирать новостройку с отделкой. Это, по словам Марии Литинецкой, позволит сэкономить около 10 % на ремонте. К тому же в доме, который сдается без отделки, выше риск ускоренной ротации арендаторов: из‑за ремонтов у соседей люди могут быстро разочароваться в снимаемой квартире.

    Ремонт нужен

    Если рассматривать квартиры в новостройке без отделки или жилье с давним ремонтом на вторичном рынке, нужно иметь в виду, что для успешной сдачи в аренду понадобится ремонт. Это тоже важное отличие жилья для аренды от жилья для продажи: во втором случае ремонт не окупается.

    По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, разница в цене между квартирой с современным и устаревшим ремонтом в массовом сегменте может составить около 10  000 рублей. Так, однокомнатную квартиру на окраине Москвы с «бабушкиным» ремонтом можно снять примерно за 25  000 рублей, в нормальном состоянии (ремонт 1990‑х — 2000‑х годов или более новый, но устаревший по стилистике) — за 30  000, а с современной отделкой — за 35 000.

    При этом здесь важно не переусердствовать. По словам руководителя агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, дорогой ремонт оправдан лишь в квартирах, сдающихся от 150  000 рублей в месяц. В массовом сегменте в идеале ремонт должен уложиться в 150  000‑200  000 рублей, тогда он окупится примерно за полтора года. В любом случае, как отмечает Мария Жукова, стоимость ремонта не должна превышать 10‑15 % от стоимости квартиры.

    Считаем затраты

    По словам ведущего дизайнера студии «Чердак» Ирины Грининой, если не требуется капитальный ремонт квартиры и это не новостройка без отделки, которую нужно делать с нуля, при ремонте небольшой «однушки» или студии вполне реально уложиться в 200  000 рублей, причем даже с частичной меблировкой.

    Первое, за счет чего можно сэкономить, — строительные работы. Поскольку в случае с квартирой для сдачи в аренду качество необязательно должно быть безупречным, вполне можно нанять недорогих рабочих, которые возьмут 40  000‑50  000 рублей.

    Обои под покраску российского производства можно купить примерно по 3000 рублей за рулон (до 15  000 рублей за всю квартиру), столько же понадобится на краску. В качестве напольного покрытия стоит выбирать плитку для кухни, а также недорогой ламинат 32‑33‑го класса или хороший линолеум для комнат. Все эти материалы вполне реально найти по 700‑1000 рублей за кв. м, то есть на всю квартиру уйдет 25  000‑35 000 рублей. Натяжной потолок обойдется еще в 20  000‑30  000 рублей.

    Ванную можно по­крыть акрилом — это обойдется примерно в 5000 рублей, столько же уйдет на новый унитаз и смесители. Стиральную машинку можно выбрать подержанную — она будет стоить около 10  000 рублей. Кухонный гарнитур можно также купить с рук. Это обойдется в 15  000‑30  000 рублей. На подержанную плиту и холодильник надо заложить еще около 30  000 рублей.

    Слишком много мебели покупать не стоит. Для однокомнатной квартиры может потребоваться кухонный стол с четырьмя стульями, раскладной диван, два платяных шкафа — в прихожую и комнату. Если покупать мебель недорогих российских марок или в IKEA, можно уложиться в 100  000‑150  000 рублей. Если покупать мебель б / у, реально сократить затраты вдвое.

    По словам Марии Жуковой, изначально стоит ограничиться минимальным набором из кухонного гарнитура и бытовой техники. Остальное докупить под нужды жильцов. Многие за годы аренды успели обзавестись собственной мебелью, поэтому вероятно, что какие‑то предметы не придется покупать.

    Последний штрих — правильное представление квартиры. Важно для создания хорошего впечатления достаточное освещение квартиры. На окна лучше повесить однотонные шторы, покрывало на кровать тоже лучше постелить одноцветное. Если кухня маленькая, на стол можно постелить белую скатерть, это сделает ее светлее и визуально просторнее. И, конечно, в квартире нужно сделать уборку и вымыть окна.

    Таким образом, в общей сложности реально уложиться в 350  000‑400  000 рублей на подготовку квартиры к сдаче в аренду: скромный ремонт, обстановку и декор квартиры. В случае с новостройкой без отделки на это уйдет куда больше — 700  000‑800  000 рублей. Поэтому тем, кто хочет купить квартиру для сдачи в аренду, лучше рассматривать новостройки с отделкой, где ремонт в принципе не потребуется, или квартиры на вторичном рынке в нормальном состоянии.

    Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

    Поделиться