За Выгода при покупке жилья в недостроенном доме, как и в новостройке, прежде всего в том, что покупателю не придется сталкиваться с проблемами, оставшимися от предыдущего владельца: судебными исками, невыписанными жильцами, детьми, чьи интересы нарушены, и так далее.
«С принятием нового Жилищного кодекса эта проблема стала особенно актуальна», — говорит Константин Зыков, юрист компании «Ваше право».
Второй плюс — удобная планировка и продуманная инфраструктура. Такие квартиры иногда продаются без отделки и со свободной планировкой, так что покупатель может обустроить комнаты по собственному желанию.
Покупка квартиры на стадии строительства — это и самый дешевый вариант приобретения жилья. Ведь после приемки дома Госкомиссией застройщик вынужден добавлять к цене недвижимости налог на добавленную стоимость. «Всегда — хоть на стадии котлована, хоть на стадии строительства — квадратный метр дешевле», — говорит Зыков.
Против Основной минус покупки квартиры в непостроенном доме — высокий финансовый риск. По закону покупатель несет ответственность не только за прибыль (которую планирует получить в виде квартиры), но и за убытки, которые компания-застройщик может понести в процессе работы. Нет гарантии, что строительство не будет в какой-то момент заморожено. Бывает и так, что компания-застройщик скрывается со всеми собранными деньгами.
Если приобретать такую квартиру по ипотеке, то нужно быть готовым к тому, что банк предложит кредит под завышенный процент. Поскольку дома еще нет, кредитные организации перестраховываются и закладывают свои риски в процентную ставку. Пройдет год-два, прежде чем дом сдадут в эксплуатацию, и все это время покупатель будет вынужден выплачивать банку кредит, живя, к примеру, на съемной квартире.
Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, может появиться новая проблема: реальные размеры квартиры часто отличаются от тех, что указаны в договоре. На стадии строительства довольно сложно определить площадь каждой квартиры с точностью до метра. Если в результате появились лишние метры, покупателю придется за них доплатить. Причем уже по высокой рыночной цене сданного дома.
Меры предосторожности при покупке жилья на этапе строительства
- Проверьте саму компанию. Внимательно изучите оригиналы лицензии застройщика, проект и разрешение на строительство. Проект должен быть согласован во многих инстанциях: у пожарных, в комитете архитектуры — больше десятка организаций. Узнайте, какие дома компания уже сдала в эксплуатацию, были ли задержки.
- Проверьте договор. В договоре обязательно указываются: окончательная цена квадратного метра без изменений, конкретная площадь квартиры, этаж, номер. Особенность хорошего договора — конкретность и минимум расплывчатых фраз вроде «в соответствии с действующим законодательством».
- Взгляните на сам участок и его документацию. Если котлован зарос травой, а рядом ржавеют брошенные экскаваторы, то вряд ли стоит иметь дело с застройщиком. Проверить, имеет ли участок судебные ограничения, можно в Государственном реестре прав.
Типы договоров о покупке на стадии строительства
- Инвестиционный контракт. Минус этого договора в том, что деньги платятся за квадратный метр, а к концу строительства квадратный метр может подорожать. Застройщик будет брать дополнительные средства у покупателя. Кроме того, потребуется оплатить расходы, связанные с оформлением права собственности на квартиру (2-2,5 процента от стоимости квартиры).
- Вексельная схема. Клиент покупает не квартиру, а вексель — ценную бумагу. По закону после постройки дома покупатель может обменять этот вексель на готовую квартиру, а может взять деньги с процентами, указанными в векселе. Эту схему можно применять только если речь идет о компании, которая себя надежно зарекомендовала на рынке недвижимости.
- Предварительный договор купли-продажи, т. е. договор о намерениях покупателя приобрести у застройщика квартиру после принятия дома Госкомиссией. При этом покупателю придется заплатить аванс, который составляет 70-100 процентов от стоимости квартиры. При заключении такой сделки покупатель имеет право в случае неисполнения договора требовать лишь возврата ранее уплаченных денежных средств и возмещения убытков.
