Каждая пятая квартира принимается с нареканиями или не принимается вовсе
Неровности и трещины в стенах, щели между оконными рамами, отсутствие счетчиков – вот лишь небольшой список проблем, с которыми сталкиваются дольщики при приемке квартиры. Эксперты рассказали, что необходимо проверить в первую очередь и как добиться устранения недостатков.
Общая схема
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан в течение месяца уведомить дольщиков о том, что они могут принять квартиры. Для этого направляется заказное письмо. «Помимо почты, девелопер публикует новость на сайте и обзванивает покупателей, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Застройщик предлагает определенные дни на выбор, в которые может записаться ограниченное число покупателей».
«Если сдается сразу несколько корпусов, процесс передачи квартир может занять несколько месяцев. Это нормальная практика», – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
С собой нужно взять паспорт и договор долевого участия. «Если интересы покупателя представляет другое физлицо, то понадобится доверенность, заверенная нотариусом», – говорит руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. Иногда управляющая компания просит авансовую оплату коммунальных услуг. По закону в новых домах аванс можно взять сразу за четыре месяца.
7 рабочих дней отводится на осмотр и изучение квартиры. Если в течение этого срока квартира не принимается, застройщик имеет право в одностороннем порядке подписать передаточный акт.
Если за два месяца с момента ввода дома в эксплуатацию и уведомления дольщик не проявил себя, застройщик вправе составить акт приема-передачи квартиры (АПП) в одностороннем порядке. Тогда недочеты дольщик будет исправлять сам и за свой счет.
В случае отсутствия возражений клиент подписывает акт приема-передачи и получает ключи. «Также нужно подписать акт о взаиморасчетах по результатам обмеров БТИ. Если площадь квартиры больше, то клиент должен доплатить; если меньше, то застройщик должен вернуть средства покупателю на расчетный счет», – говорит гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Внимание всему
Важно помнить, что застройщик должен передать не только ключи, но и документы на счетчики, электромонтажный план, а также инструкцию по эксплуатации квартиры. Проверке в первую очередь подлежат бетонные конструкции и стены: монтажные швы и стыки, стяжка пола, если она предусмотрена в договоре. На них не должно быть щелей или сильных неровностей. Высота потолка должна соответствовать показателю, заявленному в проекте.
Нужно проверить целостность оконных и дверных конструкций, качество их монтажа. Все запорные устройства (ручки, петли) должны работать. «Окна и балконы надо изучить на предмет трещин, механических повреждений стекла и открывающих механизмов, щелей между окнами и стенами», – говорит Валерий Ручий, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.
Эксперты рекомендуют с особым вниманием отнестись к проверке инженерных коммуникаций. Проверяется работоспособность и качество крепежа розеток, работа звонка, измеряется напряжение, сила тока. Также надо посмотреть счетчики на воду, проверить работу запорных кранов, наличие теплоизоляционных материалов на трубах. По канализации обратить внимание на правильность установки тройников в ванной, туалете и на кухне.
«Также осмотру подлежит система отопления, вентиляции, подъезд, лестничная площадка, работоспособность имеющихся в помещении приборов и пожарной сигнализации», – говорит Ирина Доброхотова.
«Если речь идет о квартире с отделкой, то перечень объектов проверки возрастает: обои, напольные и настенные покрытия, сантехника и т. п., – говорит Мария Литинецкая. – В приложении к ДДУ есть техническое описание объекта долевого строительства. Там будет указано, к примеру, какая входная дверь используется (деревянная или стальная), материал напольных покрытий, класс напольных покрытий и другие подобные подробности. Нужно сверяться с этим списком при принятии квартиры, и любое несоответствие может быть предметом спора и основанием для неподписания акта передачи».
ЗАКОН И ГАРАНТИЯ.
Покупатель в течение трех лет, в соответствии с Гражданским кодексом, может заявить о своих требованиях по качеству квартиры, если оно расходится с ранее оговоренным. Кроме того, действует гарантия от застройщика – пять лет на конструкции здания и три года – на инженерно-техническое оборудование. В течение этого срока можно воспользоваться правом на устранение недочетов».
Если недочеты неустранимы (например, высота потолков намного ниже заявленной, есть другие критичные недостатки), дольщик вправе расторгнуть ДДУ и требовать возмещения денежных средств с процентами. Однако, по словам экспертов, такие непоправимые изъяны практически не встречаются.
«Фактически жилье с такими грубыми нарушениями будет забраковано госкомиссией еще на стадии инспекции, и покупатель их просто не увидит. Поэтому если разрешение на ввод получено, то шансов натолкнуться на неустранимые изъяны практически нулевые», – утверждает Мария Литинецкая.
Но неприятные истории случаются. «В нашей практике был случай, когда квартиру затопило канализацией, – рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья». – Клиент осмотрел квартиру, все отлично. Позже, перед оплатой договора купли-продажи, посмотрел – на полу вода (написали на устранение).
Прорабы вроде неполадки устранили, а когда пришел на акт приема-передачи, зашел в квартиру, а там фекалии по щиколотку (неправильно установлены трубы, что‑то прорвалось). Покупка была сильно омрачена, стоял сильный запах, устраняли больше месяца. Так что бывает всякое».
Что делать с недочетами
Если дольщик при передаче квартиры обнаружил какие‑либо изъяны, то он может потребовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения затрат, если он планирует справиться своими силами. При этом в 214‑ФЗ не прописано, за какое время застройщик обязан устранить недостатки, содержится только формулировка «в разумные сроки». Ирина Доброхотова считает, что в пределах нормы – устранение дефектов в течение двух месяцев, хотя чаще всего на это уходит меньше времени.
Если есть замечания, то клиент заполняет дефектную ведомость, пишет заявление на устранение неполадок с перечнем замечаний, и управляющая компания должна устранить их. «К распространенным замечаниям можно отнести: выбитые окна, кривые стены, щели в соседнюю квартиру, дефектные полы, двери, отсутствие счетчиков, мусор в квартире и т. д.», – говорит Владимир Каширцев.
Источники: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
