Рефинансируем ипотеку

Как это сделать, если ваша квартира попадает под городскую программу реновации

В прошлом году многие ипотечные заемщики сделали для себя неприятное открытие – большинство банков не готовы рефинансировать кредит, если квартира находится в доме, попавшем в программу реновации. «Мой район» разбирался, как это сделать на законных основаниях.

Рекорды ипотечного рынка

2018 год стал рекордным по количеству выданных ипотечных кредитов и их рефинансированию. По данным Дом.рф­, было выдано около 1,5 млн ипотечных кредитов. Сейчас ставки по ипотеке достигли исторического минимума – 8–9 процентов. И многие, кто взял ипотеку до 2014 года, захотели рефинансировать кредит. Но удалось это не всем. Среди неудачников оказались даже те, кто имел хорошую кредитную историю и приемлемый доход. Оказалось, что зачастую банки не готовы рефинансировать кредит, если залоговое имущество находится в доме, попавшем под реновацию.

Более 1 млн семей в Москве затронула программа реновации

Процедуру рефинансирования ипотечного кредита на пальцах можно объяснить так. Один банк вносит за заемщика всю сумму основного долга, то есть осуществляет полное досрочное погашение кредита. С ним заключается новый кредитный договор. Выгода заемщика в том, что новый банк предлагает более выгодную ставку. Таким образом экономия на переплате за пользование кредитом может составить до 1 млн рублей. При этом недвижимость «ипотечника» переходит в залог от одного банка к другому.

Однако многие банки предъявляют свои требования к залоговой недвижимости. Так, некоторые не готовы рефинансировать или выдавать ипотечный кредит, если приобретаемая квартира находится в доме, этажность которого менее 5 этажей или год постройки – ранее 1960–1965 годов. Недавно в стоп-лист банков добавился еще один пункт – реновация.

Стоит ли судиться с банком?

В 2018 году первые новоселы программы реновации уже въехали в новые квартиры. При этом их недвижимость увеличилась по площади, а локация проживания если и поменялась, то метров на 100–500. Однако для банков это не аргумент.

– Выдавать ипотечные кредиты или рефинансировать ипотеку, когда в качестве залогового имущества выступает квартира в доме, определенном под снос, готовы только некоторые банки – например Дом. рф, «Дель­таКредит» и некоторые другие», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «ОГРК-Центр» Сергей Кулеев. Агентство «ОГРК-Центр» реализует достаточно новую на рынке услугу – бесплатную помощь при рефинансировании ипотеки. Правда, пока она доступна только клиентам агентства.

165 тысяч кредитов было выдано для рефинансирования ранее взятой ипотеки

А руководитель отдела «Оформ­ление недвижимости» юридической компании URVISTA Глеб Подъяблонский и вовсе говорит, что квартиры, которые находятся в домах под реновацией, имеют пониженную ликвидность. Он считает, что «права на получение новой квартиры по программе реновации в текущих реалиях для банка вовсе не очевидны».

По его словам, совершенно не понятно, какое именно жилье будет предоставлено взамен, насколько равнозначным в плане рыночной стоимости оно будет, а «кот в мешке» в качестве залога не годится. И судиться с банком, который отказал в рефинансировании, совершенно бесполезно. Глеб Подъяблонский напоминает, что «любой банк – это в первую очередь коммерческая структура, поэтому вправе не давать кредит или не рефинансировать его просто потому, что финансовому учреждению так хочется». Суд вряд ли примет аргументы заемщика, он встанет на сторону банка.

Алгоритм действий

Сергей Кулеев советует при рефинансировании ипотеки удостовериться, что ваша квартира не находится в доме, попавшем в программу реновации. Это можно выяснить на сайте mos.ru в разделе «Проекты», далее – «Проекты города», далее выбираем – «Московский стандарт: программа реновации пятиэтажек». В открывшуюся строку поиска вводите адрес дома и получаете ответ, находится ваш дом в программе реновации или нет.

Если дом в программе реновации, стоит обращаться только в тот банк, который изначально готов брать в залог подобную недвижимость. Это можно выяснить, позвонив в кол-центр банка.

Если банк готов с вами работать, собираете стандартный пакет документов: справка о доходах, копия трудовой книжки, заявление с просьбой рефинансировать кредит. В некоторых случаях банк может попросить у вас график погашения кредита, чтобы удостовериться, что у вас нет просрочки по кредиту. Рассмотрение заявки занимает не более 3–5 дней. При положительном решении, можно выходить на сделку.

Правда, вам придется по новой оформлять страхование недвижимости и, возможно, страхование жизни. Банк не вправе потребовать от вас оформление страхования жизни, но вправе увеличить процентную ставку по кредиту до 0,5 процента. Когда речь идет о кредите в размере 3 млн рублей, то переплата в этом случае за годы гашения ипотеки составит 500–600 тысяч рублей. Так что выгоднее подчиниться банку и оформить страхование жизни.

ОТКАЗЫ

Вам могут отказать в рефинансировании ипотеки в случае, если у вас есть задолженность по кредиту, вы нарушали график платежей и не вовремя вносили платежи. Отказать могут также в том случае, если у вас помимо ипотечного кредита есть любой другой кредит в банке или микрофинансовой организации.