Сдаем квартиру правильно

Договор аренды жилья можно написать в произвольной форме и даже от руки, и он будет иметь такую же юридическую силу, как и договор, заверенный у нотариуса. Главное, прописать в нем необходимые реквизиты и детали сделки.
 
Если же арендатору на работе компенсируют траты на съем жилья, то договор надо зарегистрировать в Московском городском центре аренды жилья. 
 
Заключив договор, собственнику надо обязательно заплатить налог на доход, при этом у него есть несколько вариантов.
«Мой район» опросил специалистов, как надо заключать договор и какие налоги бывают.
 
ДОГОВОР. В этом документе должны быть прописаны права, обязанности и гарантии как арендодателя, так и нанимателя жилья. Основные: сроки аренды, порядок и сумма оплаты, ответственность за порчу имущества и т. д. И дополнительные: например, что арендатор не может делать косметический ремонт без согласования с владельцем квартиры.
 
Также стоит отметить условия, при которых арендодатель вправе потребовать, чтобы проживающий выехал из квартиры. Либо на каких условиях съезжает наниматель, если арендодателю понадобилось освободить квартиру раньше прописанного в договоре срока.
 
Также обязательно в договоре указать паспортные данные нанимателя и наймодателя, адрес сдаваемого внаем помещения, документы (со всеми реквизитами) и подписи нанимателя и наймодателя.
 
Договоры заполняются в двух вариантах. Можно найти типовой договор в интернете или написать свой в произвольной форме. Юридическая сила от этого не уменьшается. С договором можно обратиться в суд, если одна из сторон не выполняет условий.
 
Но бывает, что договор необходимо зарегистрировать в Московском городском центре аренды жилья (Больничный пер., 7). Это нужно только в том случае, если работодатель компенсирует расходы на аренду. Но в таком случае договор необходимо заключить более чем на 11 месяцев.
 
Такая форма регистрации документа нужна предприятию, чтобы удостовериться, что квартира сдается официально. Собственник и арендатор вместе должны прийти в центр и принести две копии договора, а также документы, подтверждающие право собственности.
 
Сотрудник центра вносит данные в реестр учетной регистрации документов, являющихся основанием для проживания граждан в жилых помещениях на территории Москвы. Затем данные передают в налоговую инспекцию.
 
НАЛОГ. Самый известный и простой способ — это каждый год отчитываться в налоговой инспекции по форме 3‑НДФЛ и платить 13 процентов. Декларация заполняется и подается самостоятельно. 
 
Арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. 
 
При этом есть несколько вариантов уплаты налогов. Это общий режим — 13 процентов (но это невыгодно) и упрощенная система налогообложения — 6 процентов, либо покупка патента.
 
Индивидуальный предприниматель кроме налогов должен платить еще и социальные взносы (пенсия и медицинское страхование). Но ровно на эту сумму снижаются налоги, т. е. происходит стопроцентный взаимозачет.
 
Арендодатель, зарегистрировавшись как ИП, может купить патент. Его стоимость — это 6 процентов от предполагаемого дохода, который рассчитывается в зависимости от места жительства и метража квартиры (эту сумму определяет государство). Так, патент на год для квартиры до 50 квадратных метров в ЦАО стоит 27 тысяч рублей. В ЮЗАО — 18 тысяч рублей.
 
Если метраж превышает 600 квадратных метров, то патент будет стоить 600 тысяч рублей.
 
Патент удобен тем, что не нужно представлять никакой налоговой отчетности.
 
Патент можно купить на срок от одного до 12 месяцев. Рассчитать его стоимость можно на depr.mos.ru (раздел «деятельность департамента», подраздел «налоговая политика»).
 
ШТРАФ. Если сумма налога за три года составила более 100 тысяч рублей и не была уплачена, то арендодателю грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей, арест до полугода или лишение свободы на срок до года. Ущерб в особо крупных размерах (неуплаченная за три финансовых года сумма налога более 500 тысяч рублей) влечет за собой штраф от 200  до 500 тысяч рублей или заключение до 3 лет.
 

Расчет налога за год

Для квартиры площадью до 50 квадратных метров аренда в месяц — 30 тысяч рублей
НДФЛ — 46,8 тысяч рублей
ИП (общий режим 13 %) — 46,8 тысяч рублей (вместе со страховыми взносами)
ИП (упрощенный режим 6 %) — 23 тысячи (вместе со страховыми взносами)
ИП (патент для квартиры в ЦАО) — 50 тысяч рублей (стоимость патента — 27 тысяч и страховые взносы — 23 тысячи)
 

Источники: Татьяна Мазова, заместитель начальника отдела налогообложения доходов физических лиц УФНС России по г. Москве, Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», Московский городской центр арендного жилья.

Читайте также

Фильтр