Вложиться в жилье и не прогореть

    PressFoto

    Эксперты рассказывают о нюансах покупки квартир в разных ценовых сегментах

    Должен ли частник становиться профессионалом или ему лучше положиться на игроков рынка, готовых помочь с выбором привлекательных направлений и объектов, — об этом шла речь на панельной дискуссии «Инвесторы «по карману»: вкладываем в недвижимость», прошедшей в рамках XI Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE 2017.

    Без динамики. В элитном сегменте нет единой динамики, поэтому инвестор вынужден разбираться в рынке не хуже профессионала. О тонкостях частного инвестирования в «элитку» рассказал Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. Он отметил ряд сложностей: первые возникают уже на этапе выбора: на рынке немало проектов с реальным ростом цен, с завуалированным под акции и скидки снижением цен и переоцененных проектов по, соответственно, завышенной стоимости.

    В этих нюансах инвестору по силам разобраться самому. Но уже на следующем этапе требуется помощь профессионала. К примеру, до выхода на рынок объект могут запустить в закрытую продажу в тестовом режиме для оценки спроса и концепции — о таких предложениях может знать всего несколько крупных агентств.

    Найти их самостоятельно очень сложно. Глубокое знание и экспертиза рынка также потребуются при выборе квартиры уже внутри объекта. Не всегда девелопер оценивает лоты верно: на часть из них цена завышена, а часть недооценена — дисконт доходит до 15-20 %. «Обычно это встречается на старте продаж, когда анализируется спрос, а цены не до конца выверены», — отмечает Роман Попов. Но более сложная ситуация, по его словам, — на вторичном рынке, где много субъективности: кто-то может переоценивать свой объект, а кто-то, наоборот, спешит продать, и в такой ситуации решающими становятся наличные на руках у клиента.

    «Преимущество вторичного рынка для инвестиций очевидно — при продаже объекта вам не придется конкурировать с лотами девелопера в этом же проекте. У вас может оказаться уникальная локация с очень ограниченным, но востребованным предложением», — говорит эксперт.

    ПИФы и апарты. Если частный инвестор слабо ориентируется в рынке или ему не хватает средств, его риски можно минимизировать совместными инвестициями с ПИФами.

    «Если говорить о ликвидности, то всегда важно внимательно выбирать проекты, основываясь на профессиональной оценке», — комментирует руководитель проектов по зарубежной недвижимости Knight Frank Жанна Овчинникова. — Коллективные инвестиции — отличный вариант для тех, кто не готов рисковать деньгами и задумывается о дополнительном доходе».

    Отдельная тема конференции — инвестиции в апарт-отели. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S, поделился таким примером: «Идеология нашего проекта в том, что собственники не знают о сложностях. Они получают лишь отчеты от управляющей компании. У каждого есть инвестиции в пенсионный фонд — здесь все работает аналогично. Доходность — 10 % в год от операционной деятельности. За период стройки проект подорожал на 10 %, после — еще на 30 % — очень неплохие возможности». Аналогичные примеры есть и в Петербурге — о них рассказал представитель сети апарт-отелей «Вертикаль»: «Преимущество вложений в апарт-отели — в независимости стоимости актива от объема рынка, ведь работаем мы скорее не в недвижимости, а в туризме».

    Вернуть доходность. О проекте возвращения историческим доходным домам их целевого использования рассказал Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties: «Мы провели большое исследование по поиску исторических доходных домов. В результате в Санкт-Петербурге нашли более 1000 объектов, в Москве — около 700-800. Эти объекты изначально строились под сдачу в аренду. Сейчас в большинстве из них — офисы и административные помещения. Мы хотим вернуть этим проектам их изначальное предназначение. Первый проект такого бутик-отеля планируем ввести на территории квартала «Красная Роза».

    Поделиться